서울 집값 - 다시 떠오른다. 이유는?

최근 서울의 집값이 크게 오르고 있습니다. 6월 둘째 주 기준 서울 집값은 전주 대비 0.26% 오르며 40주 만에 최고 상승률을 기록했다고 합니다. 언제까지 얼마나 오를지 같이 한번 알아보고 지켜보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

 

1. 오름세가 심상치 않습니다.

특히 마포(0.45%)ㆍ성동(0.47%) 등 강남 외 지역의 집값이 크게 올랐습니다. 강남 3구ㆍ용산구는 이미 집값이 많이 올라 진입이 어려운 만큼, 한강 벨트를 따라 수요가 느는 것입니다. 이에 더해 과천(0.35%)과 분당(0.39%) 등 수도권도 강세입니다. 강남 지역 집값 상승세도 여전한데 강남구 아파트 매매가 상승률은 1.04%로 2008년 4월 이후 가장 높은 상승률을 보였습니다. 서초구(0.8%), 송파구(0.71%)가 그 뒤를 이었습니다. 지난 3월 토지거래허가구역 재지정 이후 잠시 주춤하던 집값이 두 달 만에 빠르게 오르고 있습니다. 집값 상승과 함께 거래량도 폭주합니다. 지난 12일 기준 서울 아파트의 5월 거래량은 6,635건을 기록했는데 5월 거래 신고 기한(30일)이 보름이상 남았는데도 지난 4월의 거래량(5,405건)을 훌쩍 넘어섰습니다.

 

< 토지거래허가제 >

투기를 막고 부동산 시장 안정을 위해 특정 지역의 토지 거래 시 관할 시나 군, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도인데 현재 토지거래허가제가 적용되는 구역은 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산구입니다.

 

 

2. 영끌도 다시 늘고 있습니다.

거래량 급증의 배경으로는 7월 1일부터 시행될 3단계 스트레스 DSR 규제가 있습니다. 대출 한도가 낮아지기 전에 대출 막차를 타려는 사람이 늘며 거래량과 가격이 급등 중인 것이고 또 서울 내 유주택자의 대출 중단 등 고강도 규제가 이뤄질 것이라는 예측도 나오로 있어 아파트 매수세가 몰립니다. 향후 금리 인하 가능성에 대한 기대도 한몫했습니다. 지난 5월 한국은행은 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 낮췄습니다. 게다가 한국은행은 금리를 더 내릴 수도 있다는 뉘앙스를 내비쳤습니다. 금리가 떨어지면 주식과 부동산 등 자산 가격이 상승하는데 이에 더 늦기 전에 집을 사자라는 심리가 더욱 확산하는 것입니다. 주택담보대출 수요가 늘면서 5대 시중은행 가계 대출은 12일 만에 2조 원 가까이 늘었습니다. 하루 평균으로는 1,665억 원씩 늘어난 셈인데, 이는 작년 9월 이후 최대 수준입니다. 특히 주택담보대출만 1조 5천억 원가량 늘면서 영끌 열기를 확실하게 보여줬는데 이 추세라면 이달 가계 대출 증가폭이 5조 원을 넘어설 것으로 예상됩니다.

 

 

3. 늘어나는 대출, 금융당국 대책은?

금융당국은 관리 감독을 강화합니다. 금융감독원은 최근 가계대출이 급증한 은행을 현장점검하고, DSR 규제에 어긋난 사례가 있는지도 집중 점검한다고 합니다. 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면 현재 90% 수준인 전세대출 보증비율을 수도권만 70%~80% 수준으로 내리는 방안도 고려 중입니다.

조정대상지역이 추가될 수도 있습니다. 서울 마포ㆍ성동구, 경기도 과천 등은 조정대상지역 지정 요건을 이미 충족한 것으로 알려졌습니다. 조정대상 지역 지정 요건 중 하나는 해당 지역의 물가 상승률보다 집값 상승률이 얼마나 높은지인데 통계청에 따르면 올해 1분기 서울 소비자물가지수는 전 분기 대비 1%, 경기도는 1.2% 올랐는데 마포ㆍ성동ㆍ과천의 분기별 집값 상승률은 이보다 몇 배는 더 높습니다.

 

< 전세대출 보증비율 >

보증기관이 전세대출금 중 얼마를 보증해 주는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 보증비율이 90%면, 대출금의 90%에 해당하는 금액을 보증기관이 책임지며, 나머지 10%는 금융기관이 리스크로 감수하는 것입니다. 보증비율을 낮추면 대출자는 원하는 금액만큼 대출하지 못할 수 있고, 은행 또한 보증 가능 한도 내에서만 대출해 줄 수 있습니다.

 

 

< 조정대상지역 >

집값 급등이나 과열 우려가 있는 지역으로, 정부가 지정해 대출과 세금 등 부동산 규제를 강화한 곳입니다. 이 지역에선 주택담보대출비율(LTV) 축소, 양도세 중과, 청약 제한 등이 적용됩니다.

이재명 대통령이 수요 억제 대신 공급 확대로 부동산 정책을 운용하겠다고 밝힌 만큼, 향후 발표될 공급 대책에도 기대가 쏠립니다. 다만, 공급 정책은 효과가 나타나기까지 시간이 걸리는데 이 때문에 큰 영향이 없을 것이란 회의론도 만만치 않습니다.

 

 

 

< 오늘의 돋보기 요약 >

① 최근 서울 집값 상승세가 심상치 않습니다.
② 주택 구매 수요가 몰리면서 가계대출도 증가했습니다.
③ 새 정부의 대처에 이목이 쏠립니다.

 

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