경매로 집 사기 - 시세보다 저렴하게

경매란 단어를 들어보셨을 겁니다. 사회에 나오면 내 집 마련이 제일 일 순위일 것이라 생각합니다. 그래서 내 자본이 있거나 아니면 약간의 대출이 필요하거나 하기 마련인데 그중에서 경매를 받는 방법도 있다는 것입니다. 경매는 시세는 좀 높지만 비교적 싼 가격으로 부동산을 거래할 수도 있는 방법이지만 그만큼 거래가 어렵습니다. 그래도 기초부터 시작하면 충분히 도전할 수 있는데 경매의 6가지 단계를 알려드리겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

1. 어떤 매물을 살까? 부동산 고르기

법원경매정보 사이트에서 매물을 고릅니다. 사이트 메인 화면에 들어가면 경매물건이라는 카테고리가 보일 겁니다. 마음에 드는 매물의 감정 가격, 면적, 특이사항 등을 확인하시길 바랍니다. 실제 사진도 볼 수 있습니다. 입찰 방식에 따라 부동산 경매 진행 과정을 다음과 같이 두 가지로 나눌 수 있는데 여기서는 기일입찰을 기준으로 진행 과정을 알아볼 겁니다.

ㆍ기입입찰 : 입찰자가 정해진 날에 법원에 출석해 입찰표를 제출하는 방식입니다. 입찰표에 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰을 받는 것입니다.
ㆍ기간입찰 : 1주일~1개월 안에 입찰표에 가격을 써서 집행관에게 직접 제출하거나 등기 우편으로 제출하는 방식인데 법원에 출석할 필요가 없습니다.

 

 

2. 법적인 문제는 없을까? 권리분석하기

가장 중요한 단계입니다. 권리분석은 내가 고른 매물에 법적인 문제가 있는지, 해당 매물에 대한 어떤 사람이 어떤 권리를 가지고 있는지 확인하는 절차라 할 수 있습니다. 예를 들어 해당 매물에 전세권이 남아 있다면 낙찰받은 사람이 전세금을 줘야 합니다. 즉, 내가 이 부동산을 구입했을 때 가질 수 있는 권리가 얼마만큼인지, 누구에게 얼마를 줘야 하는지 파악하는 단계라 할 수 있습니다.

 

1) 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급합니다.

2) 해당 매물에 대한 권리를 누가, 얼마나 가지는지 확인합니다.

등기부등본을 통해 이 사실을 확인할 수 있습니다. 가압류, (근)저당권, 전세권, 경매개시결정등기라는 단어

가 보이면 누군가 해당 매물에 대한 권리를 가지고 있다는 뜻입니다.

3) 낙찰자가 치르는 매각 대금이 누구에게 가는지 확인합니다.

대부분 매각 대금은 은행이나 채권자, 전세 세입자에게 가는데 만약 권리관계가 복잡하면 즉, 매각 대금을 줘야 할 사람이 많다면 해당 매물을 포기하는 것도 방법입니다.

 

 

 

 

3. 얼마를 제시할까? 현황 파악하기

입찰가를 정했으니 입찰에 참여할 차례입니다. 입찰기일이 되면 법원에 가서 입찰표를 제출해야 하는데 이때 꼭 챙겨야 하는 게 있습니다. 신분증, 도장, 입찰보증금입니다. 입찰보증금은 대체로 최저 매각금액의 약 10%입니다. 법원에 도착해서 가장 먼저 할 일은 바로 입찰표를 작성하는 것인데 입찰 금액을 쓸 때는 단위를 밀려 쓰지 않도록 주의해야 합니다. 만약 잘못 적었다면 수정하지 말고 새로운 입찰표에 다시 써야 합니다. 다 쓰고 난 다음에는 봉투 윗부분의 수취증을 뜯어 보관합니다. 낙찰에 실패해 보증금을 돌려받아야 할 때 꼭 필요합니다.

 

 

 

4. 낙찰받았다면? 잔금 치르기

경매가 시작되면 입찰가를 가장 높게 쓴 사람이 낙찰됩니다. 낙찰 이후, 2주 동안 매각 허가 기간이 주어지는데 이 기간은 낙찰 과정이나 이해관계에 문제가 없는지 확인하는 시간입니다. 이 과정이 끝나면 잔금을 치러야 하는데 법원마다 다르지만 일반적으로 매각 허가 기간 이후 한 달 안에 잔금을 내야 합니다. 잔금을 제때 내지 않으면 입찰 보증금을 돌려받을 수 없고, 해당 물건은 재입찰되니 꼭 미리 잔금을 준비합니다.

 

< 경매 잔금도 대출받을 수 있나? >

받을 수 있습니다. 보통 경락잔금대출을 이용하는데 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 빌릴 수 있는 상품입니다. 보통 낙찰가의 60%~80%까지 대출받을 수 있습니다. 하지만 매물, 지역, 낙찰자의 소득에 따라 상이하니 꼭 직접 확인해야 합니다.

5. 경매, 이제 끝인가? 점유자 명도, 소유권 이전하기

마지막으로 낙찰받은 곳에 살고 있는 사람을 내보내야 합니다. 이사비를 줘서 나가게 하거나 법에 따라 강제로 내보낼 수 있습니다. 이 절차를 밟고 소유권 이전 등기까지 마무리해야 경매가 끝납니다.

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