공동명의 - 집을 사면 유리할까?

지금 거주하는 집을 팔고 새집으로 이사할 예정입니다. 그런데 새집의 명의를 어떻게 해야 할지가 고민입니다. 단독명의로 할지 공동명의로 하느냐에 따라 세금은 달라진다고 합니다. 주택 가격은 약 6억 원이고 나중에 또 다른 집을 사게 될 수도 있을 것 같은데 명의를 어떻게 해야 할지 같이 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

 

1. 공동명의가 유리한 이유

양도소득세는 집을 샀을 때보다 비싸게 팔면 차익에 대해 매기는 세금인제 양도 차익이 클수록 세율이 높아지는 누진 구조입니다. 그리고 개인별로 과세하는 것이 특징입니다. 따라서 부부가 차익을 나눌 수 있다면 세율도 낮출 수 있습니다. 예를 들어 6억 원을 주고 산 집을 2년 후, 7억에 팔았습니다. 그렇다면 차익이 1억 발생합니다. 여기서 기본 공제되는 250만 원을 제외하고 9,750만 원에 대한 세금을 내야 하는데 단순하게 계산하면 약 1,868만 원이 됩니다. 이때 공동명의라면 부부가 각각 기본 공제를 받을 수 있습니다. 1인당 250만 원씩 총 500만 원을 공제받을 수 있는 것입니다. 이뿐만 아니라 양소소득세는 누진 구조이기 때문에 소득이 높을수록 세율이 높습니다. 단독명의로 할 경우 한 사람의 소득이 높아져 비교적 높은 구간의 세율이 적용될 수 있습니다. 반대로 공동명의로 하면 부부의 소득이 줄어 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 그러니 명의와 상관없이 세율 구간이 같다면 괜찮지만, 명의에 따라 세율구간이 달라진다면 공동명의가 절세에 유리할 수 있습니다.

 

< 여기서 잠깐! >

집을 언제 매도하는지에 따라 내야 할 세금이 달라지는데 2년 이내에 집을 매도하면 양도소득세를 더 내야 합니다. (양도소득세 중과) 그리고 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 여기에서는 2년 이후 3년 이내에 매도하는 것을 기준으로 말합니다.

 

2. 집을 추가로 구매하고 싶다면

1 가구 1 주택이면서 주택 가격이 12억 원 이하이면 양도세를 면제하는 비과세 특혜를 받을 수 있는데 이 비과세 혜택을 받으려면 나중에 주택을 추가로 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다만 원하는 때에 집을 처분하지 못할 수도 있습니다. 이렇게 되면 집 두 채에 대한 세금을 내야 하는데 이때 두 집이 공동명의로 되어 있다면 앞에서 말한 원리에 따라 양도소득세를 줄 일 수 있습니다만 단독명의라면 양도소득세를 비교적 더 내야 합니다.

 

 

3. 명의를 바꿀 가능성이 있다면

주택을 취득하면 취득세를 내야 합니다. 단독명의든 공동명의든 취득세는 주택 가격의 1%로 같은데 주택 가격이 6억 원이니 공동명의라면 한 사람당 300만 원씩 내야 할 것입니다. 단독명의라면 한 사람 이름으로 600만 원을 내야 합니다. 그런데 단독명의로 했다가 나중에 공동명의로 바꾸고 싶어 진다면? 명의를 이전받는 사람이 취득세를 또 한 번 내야 합니다. 배우자가 3억 원에 대한 취득세를 또 내야 하는 것입니다. 이뿐만 아니라 증여로 취득한 주택에 대한 세율은 3.5%로 일반 취득세율보다 높습니다. 그러니 미래에 배우자에게 증여나 상속할 가능성이 있다면 처음부터 공동명의로 취득하는 게 절세 측면에서는 유리할 것입니다.

 

 

 

< 공동명의가 유리할 수 있습니다. >

① 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
② 비과세 특혜를 고려해도 마찬가지입니다.
③ 나중에 증여나 상속할 때도 유리합니다.

---

 같이 보면 좋을 포스팅 

대출 있는 집 - 전세로 괜찮을까?

아파트 청약 - 빌라 한 채, 문제없다!!!