내 집 마련의 꿈, 당분간 힘듭니다.

내 집 마련은 대한민국에 사는 국민이라면 누구라도 제일 일순위의 희망일 것이라 생각합니다. 그래서 요즘 부동산 시장의 핫이슈는 주택담보대출 규제입니다. 지난 13일 금융당국이 주택담보대출의 문턱을 높였습니다. 앞으로 대출받기 더 힘들까의 정도가 아닙니다. 정부의 이번 결정은 부동산 정책 기조가 뒤집힌 신호로 보입니다. 한번 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

1. 그래서 DSR이 어떻게 바뀌었나?

이번 사안을 이해하려면 총부채원리금상환비율(DSR) 개념을 알아야 합니다. DSR은 한 해 동안의 소득에서 대출 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. DSR이 40%라면 연 소득 중 40%까지만 이런저런 대출의 원리금을 갚는 데 써야 합니다. 예를 들어 연 소득이 5,000만 원이라면 1년간 갚는 대출원금과 이자의 총액이 2,000만 원을 넘길 수 없습니다. 현재 정부는 개인이 DSR 일정 수준(현행 40%) 이상으로 대출을 받지 못하게 막고, 소득에 따라 갚을 수 있는 만큼만 빌리라는 취지입니다.

 

 

 

1) DSR 산정 만기는 40년까지만

DSR에는 대출 액수뿐만 아니라 만기도 영향을 미칩니다. 만기가 길면 길수록 대출금을 더 오래 나눠 갚을 수 있으니, 같은 액수를 대출받아도 연간 상환액이 줄어듭니다. 즉, DSR이 낮게 잡힌다는 뜻입니다.
최근 은행이 이 점을 이용해 50년 만기 주택담보 대출 상품을 팔았습니다. 만약 만기가 30년이었다면 DSR 규제로 대출을 못 받을 고객에게 50년 만기의 대출을 내준 겁니다. 여기에 정부가 제동을 걸었습니다. 규제를 피하지 못하게 DSR 만기를 최대 40년까지만 산정하기로 했습니다. (상환 능력 입증한 자 예외)

 

2) 가산금리 더하는 스트레스 DSR

DSR 금리도 더 빡빡하게 잡기로 했습니다. 대상은 주택담보대출 중에서도 변동 금리 대출. DSR을 산정할 때 향후 금리가 오를 걸 감안해 현재 금리에 일정 비율을 더 더해서 계산하기로 합니다. 금리를 더 높게 계산하면 연간 상환액이 더 크게 계산되고 결국 DSR이 높게 잡힙니다. 금리를 더 높게 계산하면 연간 상환액이 더 크게 계산되고 결국 DSR이 높게 잡힙니다. 금리가 오르면 빚을 못 갚을지도 모르니 빌릴 때 더 적게 빌리라는 뜻입니다.

 

 

2. 집값과 함께 오른 가계 부채

정부의 이번 결정을 한마디로 하면, 집 살 때 돈을 덜 빌려주겠다는 것. 얼마 전까지 정부는 집을 사게 해 주겠다고 대출 규제를 풀었는데, 정부가 갑자기 태도를 바꾼 데는 좀 더 큰 배경이 있습니다.
올해 초까지 정부의 관심사는 분명했습니다. 부동산 시장이 곤두박질치는 걸 막는 것, 연착륙이었습니다. 지난해 하반기부터 집값이 빠르게 하락하고 주택 거래량이 말라붙자, 정부는 발을 동동 굴렀습니다. 집값이 떨어지긴 해야 하지만, 이렇게 급격히 떨어지면 안 되지만, 부동산 시장과 함께 나라 경제가 함께 넘어갈까 걱정이 태산이었습니다. 그래서 부랴부랴 부동산 규제를 완화했습니다. 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고 규제 지역도 해제했습니다. 무엇보다 대출을 후하게 내줬고 기존에 걸린 주택담보대출 규제도 완화하면서 집을 구입하려는 수요를 끌어올렸습니다.
결과는 성공적이었고 올해 상반기부터 부동산 경기가 다시 살아났는데 문제는 성공적이어도 너무 성공적이었다는 것. 부동산 시장에 다시 불이 붇었습니다. 집값이 빠르게 올랐고, 그 과정에서 가계 대출이 급격히 늘었습니다. 지난달 한 달 동안 늘어난 주택담보대출 금액이 무려 7조 원에 달합니다.

 

 

 

3. 앞으로 어떻게 될까?

이제 정부는 정반대의 걱정을 합니다. 부동산이 경착륙도, 연착륙도 아니라 오히려 급부상할 걱정 말입니다. 원래 목표는 집값을 천천히 완만하게 가라앉히는 것인데 지금처럼 집값이 튀어 오르면 나중에 안정시키기가 더 어려워질 수 있습니다. 시한폭탄이 돼가는 가계부채 관리도 마찬가지이고, 이런 이유로 정부가 주택담보대출 규제를 강화했는데 효과가 있을지는 확실치 않습니다. 주택담보대출이 늘어난 근본적 원인은 기대감입니다. 대출이 쉬워 대출받은 게 아니라, 집값이 오를 것 같으니 대출을 받아서라도 부동산을 사는 겁니다. 그 기대감이 떨어지지 않으면 주택담보대출을 막는다 해도 사람들은 다른 방법을 찾을 텐데 실제로 정부의 규제 발표 이후 신용대출이 늘었습니다.
전문가들은 당분간 부동산 가격 상승세가 지속되리라고 봅니다. 정부의 규제로 상승세가 둔화할 수는 있어도, 당장 가격이 꺾이지는 않을 거라는 겁니다.

 

오늘의 돋보기 요약

① 지난 13일 금융당국이 주택담보대출의 DSR 규제를 강화하기로 결정
② 올해 상반기부터 다시 뜨거워지는 부동산 시장을 관리하려는 목적으로 풀이
③ 정부의 규제 강화가 효과가 있을지는 추후 상황을 지켜봐야

정부는 추석을 앞두고 주택 공급을 늘릴 대책을 내놓을 예정입니다. 공급을 늘려 집값 상승을 막겠다는 것인데, 건설업계는 인건비나 원자재값 걱정에 적극적으로 나서지 않고 있습니다. 중요한 건 지금이 바로 고질적인 부동산 문제를 해결할 마지막 골든타임이라는 겁니다. 그렇지 않으면 또 폭등할지 모릅니다.

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