내 집 마련, 주택구매 예산짜기

이제 자본이 어느 정도 모여져 내 집 마련에 대한 마음을 먹었다면, 제일 먼저 해야 할 일은 바로 주택 구매에 필요한 예산 짜기입니다. 그렇지만 세금부터 이런 큰 목돈이 들어가는 일에는 어디부터 시작해야 할지 막막할 것입니다. 그래서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 걱정 마십시오. 저도 당신과 같은 왕초보이니 같이 단계별로 해보면 생각보다 쉬울 수 있습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

 

 

1단계, 내 순자산 확인하기

가장 먼저 집을 살 때 쓸 수 있는 현금이 최대 얼마인지 확인해야 합니다. 그래야 주택 구매에 필요한 금액 중 얼마를 대출받아야 하는지 알 수 있기 때문입니다.
자산의 종류는 예적금, 주식, 금 등 다양하게 있을 텐데 이 중 현금화해서 주택 구매에 쓸 수 있는 자금을 체크해 봅니다. 특히 예적금은 중도 해지 조건을 잘 따져봐야 합니다. 만약 여러 계좌에 자산을 나눠 두었다면 각기 다른 금융기관에 보관해 둔 자산을 비교해 찬찬히 확인해 봐야 할 것입니다.

 

 

2단계, 시세 확인하기

그다음엔 사고 싶은 주택의 정확한 시세를 알아봐야 합니다. 한 주택의 가격이 하나만 있는 건 아니기 때문입니다. 먼저 실거래가와 공시가격을 찾아보는 건 기본입니다. 여기에 KB시세와 한국부동산원 시세도 꼭 체크해봐야 합니다. 두 곳의 시세는 은행에서 대출을 받을 때 한도를 정하는 기준이 되기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3단계, 서민/실수요자 조건 확인하기

이제 본격적으로 주택담보대출을 알아봐야 합니다. 하지만 그전에 꼭 해야 할 게 있습니다. 바로 내가 서민 / 실수요자에 해당하는지 체크하는 겁니다. 내 연소득이나 우리 부부의 연소득, 주택 보유 여부, 매매하려는 주택이 규제 지역에 있는지에 따라 대출한도가 달라집니다.
서민/실수요자 조건을 충족한다면 더 많이 대출을 받을 수 있고, 정부가 지원하는 주택담보대출 상품을 이용해 금리를 낮출 수도 있습니다.

 

구분	투기과열	조정대상지역
우대조건	무주택 세대주(유지)
소득기준	부부합산 연소득 0.9억 이하 / 생애최초 구입자 1.0억 미만
주택기준	9억 원 이하	8억 원 이하
우대수준	최대 4억 원 한도(공통)
LTV	(~6억) 60% / (6억~9억 구간) 50%	(5억) 70% / (5억~8억 구간) 60%
DTI	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%

※ DIT는 차주단위 DSR 미적용 차주에 대해 적용(차주단위 DSR적용 차주는 DSR적용)

 

또한, 2022년 3분기부터는 소재지역, 주택가격, 소득 상관없이 생애최초 주택 구매자라면 이런 혜택을 적용받을 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

4단계, 나의 대출 한도 알아보기

나의 순자산과 조건까지 파악했다면, 이제 대출 한도를 알아보도록 하겠습니다. 주택담보대출의 한도는 집값, 나의 소득 및 부채 현황에 따라 결정됩니다.
LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 비율을 말합니다. 대체로 40~50%가 적용됩니다. 만약 사고 싶은 주택의 LTV 비율이 50%, 집값이 4억 5,000만 원이라면? 2억 2,500만 원까지 대출받을 수 있습니다. 여기에 내 소득과 부채 현황으로 대출한도를 파악하는 DTI와 DSR도 확인해 보면 좋습니다. LTV, DTI, DSR이 뭔지 아직 잘 모르겠다면? 아래 포스팅을 확인해 주시길 바랍니다.

 

 

 

정확한 대출 한도는 상담을 통해 알아보는 게 좋지만, 대략적인 대출 한도는 은행앱의 주택담보대출 가조회 서비스로 확인할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

5단계, 금리, 거치기간 등 대출 세부 조건 비교하기

만약 대출이 가능하다는 판단이 섰다면 중요한 과정이 남았습니다. 바로 금리, 거치 기간, 중도 상환 수수료 같은 대출 상품의 세부 조건을 알아보는 일입니다. 이 조건들에 따라 실제 매달 나가는 대출 상환액이 달라지니 잘 따져봐야 하고, 이후 대출 상환 전략을 짜는 첫 과정이기도 합니다.

1) 금리

금리는 낮을수록 좋습니다. 금리엔 크게 변동금리와 고정금리가 있습니다. 말 그대로 바뀌는 금리와 고정된 금리를 말합니다. 변동금리는 시장 금리에 따라 주기에 따라 약속한 금리가 바뀝니다. 고정금리는 처음 약속한 금리가 만기까지 유지되고, 일반적으로 금리가 오르는 시기라면 고정금리가 유리하고, 대게 변동금리 보다 고정금리가 더 높게 책정됩니다.

2) 거치기간

대출을 받은 후 이자만 납부할 수 있는 기간을 말합니다. 즉 대출 원리금을 바로 내지 않아도 되니 부담이 덜한 시기입니다. 그래서 일반적으로 거치기간이 길수록 유리하며 물론 대출 상품마다 금리와 LTV, DTI, DSR에 따라 거치 기간도 달라지니 잘 비교해 보시길 바랍니다.

3) 중도상환수수료

대출 원리금 일부 혹은 전부를 대출 기간 중에 갚을 때 내는 수수료를 말합니다. 목돈이 생겼을 때 대출 원리금을 크게 갚으면, 매달 나가는 원리금과 이자 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 그래서 중도상환수수료가 언제 얼마큼 면제되는지, 수수료율과 면제 기간을 잘 따져 봐야 하고, 포털 사이트에서 이자 계산기 > 중도상환수수료를 통해 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

 

6단계, 추가 비용 고려하기

마지막으로 집을 사는 데 드는 부가적인 비용도 고려해야 합니다. 부동산 중개 수수료, 취득세, 등록세, 인지세, 국민주택채권 구입비, 법무사 비용, 이사 비용 등이 있습니다. 상황에 따라 다르지만 500만 원~1,000만 원 정도의 여유 자금까지 예산에 포함시키는 게 안전합니다.

 

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