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내 집 마련에 관심이 생겼습니다. 그리고 조만간 주택연금 가입 대상이 확대된다는 소식을 들었습니다. 5년 내로 은퇴를 앞두고 있어서 관심이 생겼는데 막상 가입 후에 집값이 오를까 봐 걱정되었습니다. 추천할 만한 가입시기나 가입 방법이 있을지 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택연금? 집값 추세보다 노후 소득 따져보자
주택연금 월수령액은 가입 당시 집값에 따라 결정되고, 이후에 집값이 변해도 바뀌지 않았습니다. 그렇기 때문에 가입 후에 집값이 올라가면 손해를 봤다고 생각할 수 있습니다.
하지만 집값의 등락은 정확하게 예측하기 어려워집니다. 또 지역이나 주택 유형에 따라 집값이 떨어질 위험도 존재합니다. 따라서 집값의 추이보다는 매월 노후 소득이 얼마나 필요한지를 따져보고 결정하는 걸 권합니다.
우선 국민연금과 퇴직연금, IRP나 연금저축 등의 개인연금 월수령액을 따져 보고 부족하다면 주택연금에 가입하는 걸 고려해 봅니다.
2. 주택연금 신청
1) 연금취급절차
① 상담 / 신청(공사)
- 주택연금 설명서 및 체크리스트
- 신청서 및 필요서류 제출
② 심사(공사)
- 가입자 요건심사
- 현장방문 조사
- 담보주택 가격평가 등
③ 보증약정 / 담보설정(공사)
- 약정서 작성
- 근저당권 설정 / 신탁등기
④ 보증급 발급(공사)
- 보증서 발급(온라인)
⑤대출실행(금융기관)
- 대출약정
- 주택연금 수령
- 기타 비용 납부
▶근저당권 설정비(법무사수수료, 등록면허세 및 지방교육세 등)와 인지세가 발생하며 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다.
▶비용은 최초 월지급금 수령 시 납부하실 수 있습니다.
※ 단, 월지급금 조회등 기초상담은 시중은행에서도 가능부
2) 상담 및 신청방법, 제출서류
① 상담신청
- 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 가능합니다.
- 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래 약정 후 주택연금을 받으시면 됩니다.
② 신청 시 제출서류
- 주민등록등본 2부
- 전입세대확인서 1부
- 인감증명서 2부(공동소유인 경우 부부 각 2부)
- 가족관계증명서 1부(저당권, 신탁)
- 지방세납증명서 1부(신탁방식 주택연금 신청 시에 한함)
- 지방세목별 과세증명서 1부(오피스텔 주택연금 신청 시에 한함)
- 기초연금수급 확인서 1부(우대형 주택연금 신청 시에 한함)
- 등기권리증 원본 1부
3. 물가 상승도 대비할 수 있습니다.
주택연금은 국민연금처럼 물가상승률을 반영하진 않습니다. 다만 시간이 지나면 월수령액이 늘어나는 증액형으로 가입할 수 있습니다. 일반적으로 주택연금에 가입할 땐 사망할 때까지 받을 수 있는 종신연금형을 선택하는데 종신연금형 중에서도 일정한 금액을 받는 정액형이나 증액형 중 내게 맞는 방식을 택하면 됩니다.
< 주택연금 지급방식 >
| 종신지급 방식 | 정액형 |
| 정기증가형 | |
| 초기증액형 (3, 5, 7, 10년 중 선택 |
증액형 중 정기증가형을 선택하면 3년 단위로 지급금이 늘어납니다. 물가 상승에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 이외에 노후 초기에는 더 많이 받다가, 이후에는 초기 수령액의 70% 수준으로 줄어드는 초기증액형을 선택할 수도 있습니다. 은퇴 초에는 상대적으로 사회활동이 활발해서 여행비, 외식비, 의류비, 경조사비 등이 더 들기도 하는데 이러한 비용 지출을 대비할 수 있습니다. 또한 정액형은 매달 일정한 금액이 들어오기 때문에 예상하고 생활비 예산을 세우기가 수월합니다.
4. 70세 전후로 가입하는 사람이 많습니다.
주택연금 가입은 되도록 은퇴 초기를 넘어선 단계에서 살펴보는 걸 추천합니다.
< 연령별 주택연금 월수령액 차이 >
| 5억 원 주택 | |
| 만 55세 | 만 70세 |
| 75만 6,080원 | 150만 3,200원 |
< 종신지급방식, 정액형 선택 시 >
가입 자체는 55세부터 가능합니다. 실제로는 70세 전후로 가입하는 사람들이 많아 주택연금은 가입 연령이 높을수록 월수령액이 커지기 때문입니다. 이때 부부의 경우, 나이가 어린 사람 기준으로 월수령액이 정해집니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 예상 수령액을 계산해 볼 수 있는데 같은 조건으로 가입했을 때, 만 55세와 만 70세의 수령액은 2배가량 차이가 납니다. 또한 사회 통념상 집은 자녀에게 물려주는 것이라는 인식이 존재합니다. 이러한 이유로 주택연금 가입은 부부만이 아닌 가족 간의 상의가 필요한 사안이고 그렇기 때문에 노후 초기는 금융자산을 활용하거나 소득활동을 하는 편이 일반적입니다.
5. 목돈이 필요할 가능성도 염두에 두는 걸 추천합니다.
노후에는 병원비, 수술비 등으로 큰 목돈이 드는 일이 생길 수도 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 대비도 필요합니다. 방법은 2가지입니다.
1) 주택연금에 가입할 때
인출한도설정을 합니다. 이렇게 하면 중간에 목돈을 꺼내쓸 수 있지만 월수령액은 줄어듭니다. 인출한도는 수령방식에 따라 달라집니다.
2) 가입하기 전 현재 살고 있는 집을 팔아
소형 평수로 이사를 합니다. 만약 9억 내외의 집에 살고 있다면 5억 ~ 6억 원 내외의 집으로 옮겨서 주택연금에 가입하는 것도 고려해 봅니다.
이 방식은 현금 흐름 면에서는 더 유리합니다. 주거용 호피스텔도 주택연금 가입이 가능한데 아파트 한 채를 팔아 주거용 오피스텔 두 채를 매입해 한 채에 거주하고, 한 채로는 월세 수익을 얻는 방법이 있습니다. 물론 노후에 이사를 해야 한다는 부담이 있지만, 상황에 따라 고려해 볼 수 있는 방법입니다.
핵심만 짚어드립니다.
① 예상 노후 소득 계산해 보기
집값 추세보단 노후 소득이 얼마나 필요한지 따져보고 주택연금에 가입하는 걸 권합니다.
② 물가 상승도 대비 가능
월수령액이 늘어나는 증액형으로 가입하면 물가 상승에 대한 부담이 줄어듭니다.
③ 가입은 70세 전후로
같은 조건으로 가입했을 때 만 55세와 만 70세의 수령액은 2배 정도 차이 납니다.
④ 목돈 준비도 고려해 보기
주택연금에 가입할 때 인출한도설정을 하면 중간에 목돈을 꺼내쓸 수도 있습니다.
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