등기부등본 보는 방법

작년부터 시작해 부동산시장에 큰 이슈들이 너무 많기 때문입니다. 좋은 일이면 좋을 텐데 나쁜 일이어서 마음이 아픕니다. 모두 아시겠지만 전세, 월세 사기가 많았기 때문입니다. 내 자본금이 많았다면 주택 매매가 좋았겠지만 그렇지 않은 사람들이 더 많기 때문입니다. 그래서 이런 안 좋은 일을 당하지 않으려면 공기관 서류를 봐야 할 것입니다. 등기부항전부증명서인데 우리가 일컫는 등기부등본이라는 문서를 확인해야 합니다. 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

 

 

1. 최소 세 번은 확인해야 합니다.

부동산 계약을 앞두고 있다면 최소 세 번 등기부등본을 확인해야 합니다. 첫 번째는 계약하기 전, 두 번째는 잔금을 치르는 날, 세 번째는 전입한 다음 날입니다.

1) 계약 전에

계약하는 사람이 실제로 이 집의 주인이 맞는지 근저당, 가압류 등 권리관계가 있는지 확인해야 합니다.

2) 계약하고 잔금을 치르는 날에

계약 전에 확인한 사항이 달라지지 않았는지 확인합니다. 소유주와 계약자가 달라지지 않았는지, 계약 전에 없었던 근저당, 가압류 등 권리관계가 생겼는지 꼭 봐야 합니다. 이때 가장 중요한 건 서류 하단에 있는 발급 일자와 시간, 잔금 당일을 확인하는 겁니다.

3) 전입한 다음 날에

마지막으로 계약 전과 달라진 내용이 있는지 한번 더 확인하면 좋습니다.

 

 

 

대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람할 수 있는데 최근에 말소된 내역이 있는지, 집주인의 신용 상태가 좋은지 확인하려면 말소 사항을 모두 포함한 버전으로 신청해야 합니다.

 

 

 

2. 이것만 확인합니다.

등기부등본은 표제부/갑부/을구 3개로 구성되는데 각 항목에서 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

1) 표제부

주소, 건물 명칭 등 해당 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

2) 갑구

집주인을 확인할 수 있습니다.

3)을구

집주인에게 빚이 있는지 알 수 있습니다.
표제부를 보는 것은 어렵지 않습니다. 건물의 기본정보이기 때문입니다. 반면에 갑구와 을구를 보는 것은 어렵게 느껴질 수 있는데 예시를 통해 하나씩 알려드리겠습니다.

 

 

 

3. 집주인을 알 수 있는 갑구

갑구에서는 딱 한 가지만 확인하면 됩니다. 현재 이 집을 소유한 사람이 누구인가 하는 겁니다. 갑구에서 가장 마지막 순위번호에 있는 사람이 현재 소유자입니다. 그러니 아래 예시에서는 4번이 현재 집주인이라고 할 수 있습니다. 소유권 이전은 총 네 번. 즉, 이 집의 주인은 총 네 번 바뀌었다는 것도 알 수 있습니다.

 

집주인이 누구인지 알았다면 다음 세 가지 내용을 꼭 확인해야 합니다.

① 마지막 순위번호에 있는 사람이 집주인, 계약자와 같은 사람인지 확인합니다.
② 동명이인일 수 있으니 신분증을 보면서 이름, 생년월일, 주소지를 확인합니다.
③ 가계약금을 보낼 때도 돈을 받는 사람이 집주인이 맞는지 꼭 확인합니다.

 

< 등기목적에 가~ 로 시작하는 단어가 보인다면 >

집주인의 상황이 복잡하다는 뜻이니 주의합니다.
① 가등기 : 집이 법적으로 넘어갈 예정이라 집주인이 바뀔 수 있다는 뜻입니다.
② 가압류 : 집주인이 빌린 돈을 갚지 않아 채권자가 압류를 걸어놓은 것입니다. 집주인의 상황이 복잡하다는 뜻입니다.

 

 

 

4. 빚을 알 수 있는 을구

을구를 볼 때는 정신을 바짝 차려야 합니다. 이 집에 빚이 얼마나 있는지 알아야 하기 때문입니다. 을구를 꼼꼼히 보면 전세 사기를 당하거나 경매에 넘어갔을 대 내 보증금을 지킬 수 있는지 알 수 있습니다.

1) 이런 집은 괜찮습니다.

 

위의 예시는 안심할 수 있는 집입니다. 근저당권 설정과 채권최고액을 보면 알 수 있는데 근저당설정권이 보이면 집주인이 해당 집을 담보로 돈을 빌렸다는 것입니다. 채권최고액은 집주인이 빌린 금액입니다.
돈을 빌려준 사람이 집주인에게 돈을 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액입니다. 보통 실제로 빌려준 돈보다 더 높게 설정합니다. 그런데 근저당권 설정에 빨간 줄은 집주인이 빚을 다 갚았기 때문에 빨간 줄이 그어져 있는 것입니다. 즉 근저당권이 말소된 깨끗한 집이란 말입니다.

2) 이런 집은 위험합니다.

을구에 빨간 줄이 보이지 않는, 즉 근저당이 살아 있는 집은 주의해야 합니다. 집주인이 아직 갚지 못한 빚이 있다는 뜻이기 때문입니다. 만약 집이 경매로 넘어가면, 낙찰금이 선순위채권자(가장 먼저 돈을 받을 수 있는 채권자)에게 돌아가고, 내 순서까지 오지 않으면 보증금을 그대로 날려 버릴 수 있기 때문입니다.

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