부동산 신화, 진짜일까?

1970년대 강남 개발 당시 땅값이 천 배 넘게 뛰었다는 사실은 아직 회자되기도 하고, 아파트 재건축이나 재개발로 몇 배에 가까운 이익을 얻었다는 사람도 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 우리나라는 국민 자산의 대부분이 부동산에 집중되어 있다고 하는데 한국에서는 부동산을 제외하고 재테크를 논하는 것은 불가능에 가깝다고 합니다. 실제 수익률이 높은지도 확인해 봐야 할 것입니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 부동산 시장, 언제부터 잘 나갔을까?

한국 부동산 열풍은 1960년대 이후 급격한 도시화가 낳은 결과라고 할 수 있습니다. 일자리를 찾아 농촌 인구가 도시로 몰려들면서 인구 밀도가 급격하게 상승했습니다. 1920년대 20만 명 수준이었던 서울 인구는 1965년 350만 명, 1968년엔 430만 명대로 급증했습니다. 반면, 주택 공급이 인구 증가세를 따라잡지 못하면서 집값이 가파르게 치솟았습니다. 다른 나라에 비해 한국에 유독 아파트가 많은 이유이기도 합니다. 1970년대 서울 개발 당시, 좁은 면적에 최대한 압축적이고 효율적으로 주택 수를 늘리기 위해 아파트를 짓기 시작했고 그 이후 대표적인 주거 형태로 자리잡았습니다.

< 한국의 도시 지역 인구 비중과 추이 >

< 출처 : UN 사회경제국 세계도시 전망 2018, 단위 : 백만 명 >

 

1990년대만 해도 전국 주택 중 아파트 비율은 23% 정도였지만, 2022년엔 64%까지 올랐는데 관리가 편하고 쾌적한 아파트를 선호하는 경향이 늘어난 덕분입니다. 70년대, 늘어나는 서울 인구를 분산시키기 위해 정부는 강남 개발을 선택했습니다. 제 3한강교(현재의 한남대교)와 경부고속도로 건설로 점차 인프라가 갖춰지면서 강남 땅값은 천정부지로 치솟았습니다.

 

 

< 양재역 땅값, 얼마나 올랐을까? >

 

당시 말죽거리로 불리던 현재 양재역 사거리 부근 땅값은 1966년 초, 평당 200원~400원에서 1968년 말 4,000원~6,000원으로 3년 만에 최대 30배 가까이 폭들했습니다. 1963년 이후 1977년까지 서울시 전역의 땅값은 87배, 강남 지역 땅값은 176배가량 올랐다는 자료도 있습니다.
최근까지로 시야를 넓히면 상승 폭은 더 엄청납니다. 1990년대 양재역 근처 땅값은 평당 40만 원, 2010년엔 3천만 원까지 치솟습니다. 1965년 대비 15만 배 넘게 가격이 오른 것인데 이 시기 명목 GDP가 1,500배, 짜장면값은 100배가량 올랐다는 점을 고려하면 인플레이션을 감안하더라도 부동산 가격이 얼마나 올랐는지 가늠할 수 있습니다.

 

< 복부인의 유래 >

강남 개발이 한창 이뤄지던 시기, 하루에도 몇 번씩 주인이 바뀌었고, 등기도 하지 않고 땅을 사고 파는 일도 많았습니다. 당시 상류층 집안의 부인들이 부동산 투기를 위해 복덕방을 수시로 드나들면서 이들을 칭하는 복부인이라는 신조어가 생겨나기도 했습니다.

 

 

2. 수도권 부동산 시장의 탄생

휘문고, 서울고 등 명문고와 함께 고속버스터미널이 강남으로 이전하고, 1984년 지하철 2호선 완공으로 교육 및 교통 여건이 크게 개선되면서 강남은 점점 비대해졌습니다. 이에 1980년대 이후엔 서울 주택난과 부동산 투기 문제를 해결하기 위해 서울 인근 지역을 개발하기 시작했습니다. 이른바 신도시의 등장입니다.

 

① 1기 신도시

1989년 노태우 정부에서 집값 안정과 주택난 해결을 위해 서울 근교에 건설한 신도시로 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본이 1기 신도시에 포함됩니다.

② 2기 신도시

2000년대 들어 또 다시 집값이 상승세를 보이자, 정부는 2기 신도시 개발을 추진합니다. 판교, 동탄, 김포, 파주, 광교 등이 대표적입니다.

강남과 1기ㆍ2기 신도시 집값이 크게 오르면서, 소외되었던 강북 지역 부동산 시장도 꿈틀대기 시작했습니다. 2010년대 중반 들어 마포, 용산, 성동이 새로운 서울 부동산 강자로 떠오르면서 마ㆍ용ㆍ성이라는 신도어가 생겨났습니다. 마용성의 아파트 중위 가격은 2009년 분당을, 2019년엔 판교까지 넘어섰는데 청년층을 중심으로 직장과 가까운 곳에 거주하길 희망하는 직주근접 트렌드의 확산과 마용성 골목상권이 새로운 핫플로 떠오른 영향입니다. 강남과 집값 격차도 크게 줄었는데 2006년 마포 지역 아파트값은 강남의 47%에 불과했지만 2019년엔 59.6%까지 올라왔고, 성동구(50%→60.7%)와 용산구(63.9%→71.3%)도 마찬가지로 격차를 줄였습니다.

 

 

3. 부동산 vs 주식, 승자는?

오랫동안 수도권 특정 지역의 부동산 가격은 폭등했지만, 사실 부동산 투자 자체가 엄청난 수익을 보장해 주는 것은 아닙니다. 서울 지역 전체로 봐도 주식 투자 대비 수익률은 다소 떨어지는 모습을 보입니다. 부동산 개발과 투기 광풍이 차츰 사그라지면서 부동산 가격이 어느 정도 안정세를 찾은 1980년대 후반부터, 서울 부동산 가격을 중심으로 투자 수익률을 한 번 살펴보기로 하겠습니다. 1987년 1월 대비 2023년 부동산 가격은 6.1배가량 올랐습니다. 같은 기간, 코스피 지수는 9.7배가량 상승했습니다.
수익률만 보면 주식이 부동산보다 훨씬 나아 보이지만, 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 분명합니다.

1) 적은 변동성

지난 27년간 부동산 가격이 전년 대비 하락한 건 10번 정도이지만, 하락 폭은 대부분 5% 미만이었습니다. 반면 IMF 사태가 있었던 1997년(-42%), 닷컴 버블이 붕괴하면서 주가가 흘러내리던 2000년(-50%), 글로벌 금융위기가 발생한 2008년(-40%) 등 주가는 하락할 때 매우 큰 폭으로 떨어졌습니다.

2) 레버리지 투자가 용이

주식과 달리 부동산 투자 시에는 자본을 마련하기도 훨씬 용이합니다. 실물 담보가 존재하는 만큼 담보 대출을 받을 수도 있고, 전세 제도를 통해 갭투자도 가능합니다. 또 변동성이 적은 만큼 레버리지 투자를 해도 심리적으로 훨씬 여유롭습니다.

 

 

 

< 3줄 요약 >

① 한국 부동산 투자 열풍은 1960년대 이후 도시화, 1970년대 강남 개발에서 시작되었습니다.
② 이후 1ㆍ2기 신도시와 마포ㆍ용산ㆍ성동 지역 부동산 가격도 급등했습니다.
③ 주식과 비교하면 수익률은 다소 떨어지지만, 부동산 투자의 장점도 분명합니다.

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