반전세 vs 월세, 한 달 집세 무엇이 이득일까?

요즘 시장금리가 낮아지면서 전세는 좀 버겁고 그렇다고 월세는 왠지 손해 보는 느낌이고 이럴 때 반전세를 생각하시는 분들이 왕왕 있을 겁니다. 저도 그런 생각을 했었습니다. 그래서 반전세에 대한 수요가 많아지고 있는 것도 사실입니다. 그런데 전세와 월세에 대한 개념은 어느 정도 알고 있지만 반전세라는 내용에 대해서는 좀 낯설기에 이번 포스팅에서 알아보려고 합니다. 반전세의 정의와 장단점 그리고 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 반전세

매월 차임을 지불하는 월세계약과 비교적 보증금이 큰 전세계약을 혼합한 방식이 반전세입니다.

통상적으로 보증금이 월세의 240배(20년 치) 보다 많은 걸 반전세라고 합니다. 월세와 비교하면, 보증금은 더 많이 맡기고 매달 내는 집세는 더 저렴합니다. 그래서 전세만큼 목돈을 들이진 않고 월세보단 집세를 덜 내고 싶을 때 반전세를 찾습니다. 반전세는 전세에서 월세로 넘어가는 중간 형태입니다. 전세는 집주인에게 목돈을 맡긴 후, 계약 기간이 끝나면 돌려주는 제도입니다. 한국에만 있는 독특한 임대 방식인데, 우리나라는 60년대 이후부터 쭉 집값이 올랐기 때문에 유지될 수 있습니다. 그러다 요즘 반전세가 많이 나타나고 있습니다.

▶반전세 장점

- 임대인

① 임대인은 반전세로 계약할 경우, 매월 월세를 받을 수 있어 이득입니다.

② 전세의 경우 보증금은 2년 뒤에 꼭 돌려줘야 하기 때문에 어디에 투자를 할지도 애매합니다. 주택담보 대출금은 만기일이 있지만 연장할 수 있기 때문에 크게 걱정되지는 않습니다만, 전세금은 2년 뒤에 반드시 돌려주어야 되기 때문에 재투자를 하기에도 부담이 됩니다.
③ 예전 금리가 높던 시절에는 은행에 저축하기만 해도 재테크가 됐지만 요즘은 월세를 조금이라도 받는게 더 이득입니다.

④ 반전세를 선택하는 경우, 보증금이 비교적 적기때문에 주택담보대출을 받아도 문제가 없습니다.

⑤ 전세의 경우 주택담보대출을 받으면 세입자를 구하기 어렵기 때문입니다.

 

- 임차인

① 임차인의 경우 보증금이 어느 정도 있으나, 전셋집을 구하기는 어려운 경우 반전세로 계약을 많이 합니다.
② 반전세는 월세에 비해 매월 납부해야 하는 금액적인 부담이 적기 때문에 좋은 선택이 될 수 있습니다.
③ 또한 요즘 전세가가 워낙 높아 지면서 전세금을 회수하지 못할 가능성이 많습니다.
④ 반전세의 경우 전세보다 보증금을 적게 계약할 수 있으므로, 보증금이 안전한 선에서 계약을 체결할 수 있습니다.

 

 

 

 

▶반전세 단점

- 임대인 ①②③④⑤

① 임대인 입장에서 투자금이 넉넉하다면 굳이 반전세를 할 이유가 없지만, 이는 전세를 놓지 않는 경우와 같습니다. 보증금을 더 많이 받아도 은행이자가 적기 때문에 크게 의미가 없기 때문입니다.
② 임차인 입장에서도 전세가 가능한 상황이라면 굳이 반전세를 택할 이유가 없습니다.
③ 매월 월세로 나가는 금액이 전세자금대출 이자보다 비싸기 때문입니다.
④ 그러므로 정리해보면 반전세는 서로 자금여력이 부족할 때 이루어지는 경우가 많습니다. 자금여력이 있다면 임대인은 월세를 임차인은 전세를 선택하기 때문입니다.
⑤ 하지만 요즘 깡통전세라 불리는 역전세의 위험 때문에 반전세를 선호하는 경우도 많습니다.

이런 집이 반전세입니다.

보증금 1억 5,000만 원, 월세는 50만 원인 집을 보겠습니다. 이 집이 반전세일까 궁금하다면 20년 치 월세를 계산해 보는 것입니다.
50만 원 × 240 = 1억 2,000만 원. 보증금(1억 5,000만 원)이 더 큽니다. 이렇게 20년 치 월세보다 보증금이 더 크면 반전세입니다.

 

역전세란 전세금액이 매매가보다 높은 경우를 말합니다.
역전세가 발생하는 이유는 매매가가 떨어져서 그런 경우도 있겠지만, 전셋집이 워낙 없다 보니 전세가가 너무 높아져서 역전세가 발생하는 경우도 있습니다. 예를 들어 매매가 1억 인 집에 전세 1억 1천만 원을 들어간다면 매우 위험하겠죠?
(이런 경우가 많이 발생하는게 전세가가 계속 높아지니 매매가도 상승했다고 생각하기 때문입니다.)
그래서 전세 1억1천만원이 아닌 보증금 8천만 원에 월세 20만 원 이렇게 반전세로 선택할 수 있다면 매월 월세를 조금 지불하더라도 반전세를 택하는 게 보증금을 지키는 측면에서는 안전할 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 요즘 사람들이 반전세를 찾는 이유

반전세는 시장이 뜨겁지 않을 때, 즉 안정되기 시작할 때 나타납니다. 집값이 크게 오를 것 같지 않을 때, 대출 금리가 올랐을 때, 정부의 부동산 매매 규제가 심할 때 등 요인은 여러 가지입니다. 과거 우리나라를 돌아보면 2010년 초반 집값 하락기에 반전세 매물이 늘었다가, 2016년 이후 집값이 오를 땐 다시 전세 매물이 많아졌습니다. 최근엔 집값과 전셋값이 모두 하락하며 반전세가 늘어나고 있습니다.

 

 

3. 월세

집주인에게 전세금보다 적은 금액을 보증금으로 맡기고 매달 집세를 내는 게 월세입니다. 계약 기간이 끝나면 맡겼던 보증금만 돌려받고 부동산에 3,000 / 300 이렇게 쓰여 있다면 보증금은 3,000만 원, 월세는 300만 원이라는 뜻입니다.
월세는 전 세계의 대표적인 주택 임대 방식입니다. 우리나라엔 보증금을 맡기고 매달 집세를 내는 '보증부 월세'가 많고 보증금은 보통 월세의 10개월 분으로 정하는데, 집주인과 세입자가 협의해 정하기도 합니다. 아예 보증금 없이 월세만 내는 '무보증 월세'도 있고, 옛날에 '사글세' 방도 있었습니다. 보증금 없이 일정 기간 월세를 한 번에 내는 방식입니다.

 

 

4. 금리에 따라 월세 선호도가 달라집니다.

금리가 낮을 땐 월세보단 전세가 인기였습니다. 매달 내는 대출 이자와 월세, 어느 쪽이 더 저렴한지가 관건인데 금리가 낮을 땐 전세자금대출 이자나 주택담보대출 이자가 적어 사람들이 더 많이 찾습니다.
반대로 금리가 오를 땐 월세 선호도가 높습니다. 만약 주택담보대출 금리가 8% ~9%라면 집을 사고 나서 내는 이자 비용이 크니까, 월세의 인기가 많아집니다.
하지만 모두 경향일 뿐, 정답은 없습니다. 실제로 매매/전세/월세를 선택할 때는 개인마다 다른 대출 조건과 나이, 금리 조건(고정, 변동, 혼합) 등 여러 요소를 고려해 선택해야 합니다. 당장 월세가 이자보다 저렴해 보여도, 변동금리를 택했다면 1년 ~ 2년 안에 이자가 더 낮아질 수도 있습니다.

역월세는 무엇인가요?

집값이 급격히 떨어지는 시기에 나타납니다. 예를 들어 3억 원짜리 집을 2억 원에 전세를 내놓았는데, 집값이 2억 원으로 떨어지고 전셋값 역시 1억 원으로 떨어진 상황을 보겠습니다.
세입자는 전세금 2억 원을 받고 이사를 가려합니다. 집주인은 2억 원을 돌려줘야 하는데, 새로 전세 세입자를 들여도 1억 원밖에 받을 수 없습니다. 당장 돌려줄 수 없으니, 이사 시기를 늦춰달라고 제안하면서 남은 1억 원에 대한 이자를 월세처럼 주는 겁니다. 이렇게 세입자가 거꾸로 월세를 받는 것을 역월세라고 부릅니다.

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