부동산은 10년 사이클? 현재 상황은?

아직까지도 나이가 있으신 분들은 재산은 부동산 아니면 금이라고 말합니다. 젊은 사람들은 재테크나 돈을 모으는 용도는 주식이나 코인을 많이 한다고 들었습니다. 그런데 이 부동산 시장의 흐름이 10년 사이클로 움직인다고 합니다. 꼭 패션과도 같습니다. 그럼 이 부동산 사이클에 관해 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 10년 전 부동산 시장, 어땠을까?

2008년 글로벌 금융위기 이후, 부동산 시장은 침체를 겪었습니다. 전국 집값은 2008년 2.3% 하락 후, 2013년까지 약 5% 더 떨어졌고, 서울 집값도 비슷한 흐름을 보였습니다. 그러다 2014년, 부동산 시장은 다시 활기를 되찾았습니다. 2016년까지 3%~6%가량 오르며 반등에 성공한 전국 부동산 가격은 2017년부터 본격적인 상승기를 맞았습니다.

 

< 코로나가 결정적? >

코로나19로 인한 경제위기 방지를 위해 중앙은행들이 금리를 인하하며 자산 가격이 폭등했습니다. 부동산 자금은 대출에 의존하는 경우가 많아 금리 변화가 큰 영향을 미쳤습니다.

 

2. 부동산 가격과 정부 정책, 어떤 관계일까?

한국 부동산도 세계적인 경제 흐름을 거스르지 않습니다. 하지만 주택 공급 현황, 1인 가구 증가에 따른 수요 확대 등 국내 부동산 시장에만 영향을 미치는 요인도 분명히 존재합니다. 특히 정부의 부동산 정책은 부동산 가격을 결정하는 중요한 용인입니다.

 

< 부동산 정책 용어 정리 >

① LTV(주택담보인정비율) : Loan To Value ratio. 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미합니다.
② DTI(총부채상환비율) : Debt To Income Ratio. 연 소득 대비 대출 상환액을 의미합니다. LTV의 기준이 주택 가격이라면 DTI는 돈을 빌리는 사람의 상환 능력이 기준입니다.
③ 종합부동산세 : 공시가격이 9억 원을 넘는 주택을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다.
④ 재건축초과이익환수제 : 재건축이 집값 상승에 악영향을 미치는 것을 막기 위한 대책입니다. 현재 재건축을 통해 조합원이 얻는 개발이익이 1인당 3,000만 원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 국고로 환수합니다.

 

정부는 부동산 가격이 급락할 때는 규제를 풀어 집값 상승을 유도하고, 집값이 급상승할 땐 각종 규제를 도입해 부동산 가격 안정에 나섭니다. 흔히 진보 정부는 부동산 규제를 조이고, 보수 정부는 규제를 풀어왔다고 이야기하지만, 이는 집권 당시 부동산 시장 상황 때문입니다. 진보 정부가 들어섰을 땐 부동산 시장이 급격히 오르는 호황기였고, 반대로 보수 정부집권기엔 주택시장이 불황에 접어든 경우가 많았습니다. 물론 예외도 많습니다.

 

 

3. 서울 부동산 또 오르는 중

최근 서울 아파트 가격이 심상치 않습니다. 강남, 서초, 용산 등 주요 부동산 거점의 아파트 가격은 이미 지난 5월 2021년 기록한 전고점을 회복했고, 서울 전체로 봐도 전고점의 90% 수준에 도달했습니다. 전무가 들은 집값 상승 요인으로 높아진 전셋값과 공급 불안을 꼽고 있습니다.

① 지난 2년간 아파트 가격이 정체하다 보니 매매 대신 전세를 선택한 실수요자가 많아졌고, 전세 사기의 여파로 빌라나 오피스텔 대신 아파트로 눈길을 돌리는 사람이 늘어난 영향입니다.
② 게다가 앞으로 2년~3년 안에 서울 부동산 공급이 크게 줄어들 것이라는 전망도 집값 상승을 부추기고 있습니다.
③ 러-우 전쟁과 전 세계적인 고물가 현상으로 건설 원가 급등하고, 부동산 PF 사태가 확산하는 등 악재가 겹치면서 건설 경기가 얼어붙은 것도 원인입니다.
④ 지금이 아니면 내 집 마련을 못한다는 불안 심리도 원인입니다. 30대를 중심으로 부동산 영끌에 나서는 사람이 늘어나서, 올해 상반기 수도권 아파트 생애 첫 매수자 중 30대 비중이 46%를 기록했습니다. 지난 2018년 이후 6년 만에 최고치를 기록한 것입니다.

이로 인해 서울 부동산 청약 시장도 과열 조짐을 보이고 있습니다. 지난 7월까지 서울 지역 1순위 평균 청약 경쟁률은 148.87대 1로 집계되었고 조만간 미국의 금리 인하가 예상되는 상황에서 한동안 수도권 집값도 우상향 할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있습니다. 정말로 2014년 이후 부동산 상승세가 2024년에 다시 재연될까?

 

 

 

< 3줄 요약 >

① 부동산 시장도 경기처럼 호황기와 불황기가 번갈아 나타나는 경향이 있습니다.
② 다만, 정부 정책 등 외부 변수도 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다.
③ 최근 들어 서울 부동산 가격이 급등하면서 부동산 가격이 회복하기 시작했던 2014년 이후 상황이 되풀이될 것이란 예측이 나옵니다.

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