질권설정이 뭘까? 어려워!

질권은 채권자가 채권을 담보로 채무자 또는 제삼자로부터 받은 담보물권이라 하는데 쉽게 말하면 돈을 받을 권리라고 이해하면 쉽습니다. 그리고, 나에게 보증금 일부를 빌려준 은행이 그 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 권리이기도 합니다.

 

 

 

 

1. 질권설정, 이것을 왜 해야 하나?

질권설정이란 어떤 재산에 질권(돈을 받을 권리)을 걸어놓는 걸 말합니다. 은행이 임차인인 네게 내준 대출금을 임대인에게 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 것입니다. 보증 기관(HUG, SGI, HF) 중 SGI 방식으로 가장 많이 보증서를 내줍니다. 그러니까 임대차계약을 체결한 다음 SGI 보증서를 담보로 하는 전세대출을 신청하면

① 임대인은 질권설정통지서(질권설정 사실을 알려줌)를 받게 되고(+유선상 동의)
② 은행에서 전세대출을 받으면 계약서상 잔금일에 임대인 계좌로 대출금을 넣어주고
③ 계약 만기에 임대인이 은행에 대출금을 상환(질권소멸)하는 시스템입니다.

 

질권설정을 했을 때 주의할 점은?
임차인보단 인대인 입장에서 주의할 게 있습니다. 계약 만기 이후 임대인이 은행이 아닌 임차인에게 보증금을 돌려주면 문제가 복잡해질 수 있습니다. 임차인이 그 돈을 임대인에게 돌려주고, 임대인이 다시 은행에 갚으면 상관없지만, 최악의 경우 임대인이 은행에 대출금을 물어줘야 할 수도 있습니다.

 

1) 질권자(채권자)의 권리

① 질물을 유치할 권리

② 기한 내에 변제하지 않을 시 질물로부터 우선변제받을 권리

질권은 약정담보물권이라는 특징에서 저당권과 같은 유치권과는 다릅니다. 담보물권으로 질권은 유치적 효력과 우선변제적 효력을 모두 가집니다.

2) 질권과 전당포

질권은 서민금융이나 소비금융에서도 이용됩니다. 금액이 큰 경우는 주로 전세대출이 있고 소액의 서민 금융을 하는 업종이 대표적으로 전당포가 있는데 전당포에는 전당포 영업법이 적용됩니다.

 

 

 

3) 전세대출과 질권설정

전세자금대출에서 질권설정은 필수로 발생하는 과정입니다. 은행과 보증기관은 대출금액을 회수하기 위해서 안전장치 중 하나로 대출 심사 기준에 질권설정을 포함하기 때문입니다. 질권설정 없는 전세대출은 거의 없습니다. 보증기관(한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험)에서 보증서 발급을 통해서 우리가 잘 알고 있는 전세대출이 실행되고, 대출 상품에 따라서 세입자가 집주인에게 취득한 임대차보증금반환채권에 은행에서 질권설정하거나 세입자가 채권을 은행에 양도하는 방식으로 질권설정을 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 채권양도는?

채권은 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 뜻합니다. 채권양도란 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 전세대출을 받은 임차인이 은행으로 넘기는 걸 말합니다. 이렇게 하는 이유는 임차인의 보증금은 임대인 입장에선 사실상 부채(빚)에 해당합니다. 전세 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈입니다. 따라서 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 채권을 갖게 됩니다.
다만 전세대출을 받았다면 얘긴 달라집니다. 그 보증금은 은행 것이기 때문에 은행이 채권을 요구할 수 있게 됩니다. 이에 은행은 그 보증금을 빌려준 사실과 그에 대한 채권이 은행에 있다는 걸 채권양도통지서를 통해 증명합니다.

 

 

3. 임대인 동의가 필요할까?

오해에서 비롯한 이야기입니다. 만약 보증 기관이 은행에 보증을 서며 임대인의 집을 담보로 설정하면 그것은 임대인의 재산권을 침해하는 행위가 맞습니다. 하지만 정말 그럴까?
보증 기관은 임대인의 집이 아니라, 은행이 보유한 보증금반환채권에 질권을 설정합니다. 임대인이 은행에 대출금을 돌려주지 않으면, 보증기관은 먼저 은행에 대출금에 해당하는 액수를 주고 담보로 설정한 보증금반환채권을 가져가 채권자로서 임대인에게 대출금을 받아냅니다.

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