50년 주담대, 막차 탈 계획이라면?

50년 만기 주택담보대출. 줄여서 50년 만기 주담대가 축소된다는 소식을 들었는데 어떻게 해야 할지 모르겠습니다. DSR을 계산할 땐 더 짧은 산정 만기를 적용해서 대출 한도가 줄어든다라고 합니다. 이러면 이자 부담만 높은 거 아닌가 싶은데, 대출 만기를 어는 정도로 정하는 게 좋을지 같이 알아보도록 하겠습니다. 

 

< 출처 : 롯데카드 >

 

 

 

1. 전체 이자 금액은 크지만 매달 이자 부담은 줍니다.

50년 주택담보대출은 오랜 기간 나눠 갚는 만큼 매월 갚아야 할 원리금은 줄어들고, 하지만 만기 자체가 길기 때문에 전체 이자 부담은 커질 수밖에 없습니다.

 

<주담대 만기별 상환액과 대출 이자>

대출조건	금리 연 5%, 대출금 4억 원 원리금 균등 방식
대출기간	30년 만기	50년 만기
상환액	월 상환액 약 214만 원	월 상환액 약 182만 원
	총 대출이자 약 3억 7천만 원	총 대출이자 약 6억 9천만 원

*원리금 : 원금과 이자를 합한 금액

 

 

 

 

 

 

 

다만 주택담보대출을 받고 나서, 처음에 설정한 만기까지 이용하는 사람은 드뭅니다. 대체로 7년 ~ 8년에 한 번 주담대를 교체한다는 통계 결과도 있습니다. 따라서 만기를 다 채울 때까지 원리금을 갚는다고 생각하기보다는, 10년 동안 이용한다고 가정하고 대출 상품을 비교해 보시길 바랍니다.

 

 

2. 미래 소득이 더 늘어난다면 만기는 길게 잡아도 OK

만기를 정할 때 먼저 고려할 점은 전체 이자 부담보다는 7년 ~ 8년 동안 부담해야 하는 원리금의 크기입니다. 현재 30대라면, 현 소득은 그리 높지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 당장은 이자 부담이 적도록 만기를 길게 설정해도 괜찮습니다.

 

< 연령대 따라 고려할 점 >

	공통점	차이점
40대 이하	8년 ~ 10년 동안 부담하는 원리금	- 소득증가 가능성 ↑ - 거치기간 두지 않기
50대 이하		- 소득증가 가능성 ↓ - 목돈 생기면 중도상환하기

 

 

다만 이때도 원금은 갚지 않고 이자만 갚는 기간인 거치기간은 두지 않는 게 좋습니다. 거치기간을 두면 일시적으로 상환 부담은 낮아지는데, 3년 ~ 6년 이상을 거치기간으로 두었다가 집을 매매하고 다른 집으로 갈아타는 건 저금리 시기이면서 집값 상승기에만 유리한 전략입니다. 그리고 50대 이상이라면 얘기는 달라집니다. 60세를 기점으로 소득이 끊길 가능성도 염두에 두어야 하니 주담대 만기를 길게 잡는 걸 권하지는 않습니다. 이 경우엔 이자 부담을 덜 수 있도록 목돈이 생길 때마다 미리 상환하는 것도 추천합니다.

 

 

 

 

 

3. 고정금리로 받고 나중엔 갈아타기 추천합니다.

주택담보대출은 만기가 긴 만큼, 보금자리론 등의 정부의 정책 상품을 제외하곤 기간 내내 금리가 고정된 상품은 없습니다. 상품마다 조금씩 다르지만 고정형 주담대는 5년 내외의 기간에 고정된 금리를 적용하고, 이후엔 변동금리로 바뀝니다. 변동형 주담대는 처음부터 변동금리가 적용됩니다. 이중엔 고정형 주담대를 받는 걸 권합니다. 고정형 주담대는 추후 금리 변동에 따라 리스크 관리가 가능하지만, 변동형 주담대는 대응책이 없다고 볼 수 있습니다.

→예를 들어 2020년 우리나라의 기준금리는 0.5% ~ 0.75%였지만 현재는 4배 이상에 달하는 3.5%입니다. 만약 2020년에 변동금리로 대출을 받았다면 약 4배가량의 이자를 부담해야 하는 리스크에 처합니다. 반대로 고정금리로 대출받았더라면 금리 인상 리스크를 피할 수 있습니다. 금리는 고정형 상품이 변동형 상품보다 높은데, 고정형 상품은 추후에 금리가 오른다면 이득이고, 금리가 낮아진다면 갈아탈 수도 있습니다. 주담대 상품은 3년이 지나면 조기상환수수료가 없는데, 다만 일부 그렇지 않은 상품도 있으니 대출을 받기 전 미리 확인이 필요합니다.

 

핵심만 짚어드립니다.

① 매달 부담은 줄어듭니다.
50년 주담대는 전체 이자 금액은 많지만 매월 상환액은 줄어서 부담이 적은 편입니다.
② 만기는 미래 소득에 따라서
현재 소득이 적더라도, 앞으로 늘어날 가능성이 있다면 긴 만기도 감당할 만합니다.
③ 처음 받을 땐 고정금리로
고정형은 금리 리스크 관리가 가능하지만, 변동형 주담대는 대응하기가 어렵습니다.

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