실전! 전세사기 대응법①

예전보다는 많이 적어졌지만 아직도 전세사기는 종종 볼 수 있습니다. 전세보증금을 주인으로부터 받지 못한 일도 있고 2중 계약으로 내가 들어갈 집이 없어질 때도 있습니다. 이런 비슷한 문제를 겪고 있는 분들을 위해 문제의 답변은 김광식 변호사님의 말씀을 답변으로 찾았습니다. 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

 

1. 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다.

Q. 전세로 살고 있는데 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 통보했습니다. 세입자를 구해야 돈을 줄 수 있다는데, 부동산에 내놔도 집을 보러 오는 사람이 없습니다. 은행에서도 돈을 갚으라는 연락이 오는데 어떻게 해야 할까요?
A. 현재 전세사기가 의심되거나 아직 드러나지 않은 상태이고, 임대인이 스스로 보증금을 지급하지 않는 상황으로 보입니다. 전세보증금을 반환하라는 확정판결(지급연령 포함)을 받고, 해당 주택에 대한 강제경매절차를 진행하여 변제를 받는 것이 임대인에게 보증금 반환을 강제할 수 있는 유일한 방법입니다. 바로 소송으로 진행하기 부담스럽다면, 주택 임대차 분쟁조정위원회의 조정신청을 해 보는 것도 방법입니다.

 

< 주택임대차 분쟁조정위원회 >

주택이나 상가 건물 임대차에 대한 법률적 분쟁을 조정하는 기구입니다. 판사, 변호사 등의 조정위원이 참여해 적절한 조정안을 내려줍니다. 수수료가 10만 원 내외로 소송보다 비용이 적게 들고, 조정기간도 60일로 비교적 빠르게 해결된다는 것이 장점입니다.

 

 

 

다만, 이사를 나가는 게 급한 상황이라면 주택 임대차법 상 임차권등기 제도를 이용해 우선 변제권을 확보한 뒤 이사를 나가는 방안을 고려해 보시길 바랍니다.

 

 

< 임차권 등기명령 >

내가 돈을 받을 권리에 대항력이라고 말하는데, 이사를 가면서 전출 신고를 하게 되면 대항력이 사라집니다. 이런 상황에 대비해서 기존 주택의 등기부등본에 내가 보증금을 돌려받을 우선권이 있다고 표기하는 것이 임차권 등기명령입니다. 계약이 만료된 후에도 보증금을 받지 못한 채로 이사를 갈 때, 전자소송 사이트를 통해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

2. 전세사기를 당했는데 경매 비용이 부담됩니다.

Q. 집주인이 보증금을 주지 않고 해외로 도망가는 전세사기를 당했습니다. 경찰에 신고는 했고, 앞으로 경매를 진행해야 하는데 막막하고 비용이 걱정됩니다. 혹시 경매 비용을 줄이는 방법이 있을까요?
A. 투자자로서 부동산 경매를 진행하는 것이 아니라, 말씀하신 상황처럼 전세사기 임대인에 대한 채권자로서 부동산 경매를 진행하는 경우 비용을 절감할 수 있는 특별한 방법이 있지는 않습니다. 경매법원의 안내에 따라 적기에 권리를 신고하고, 배당을 요구하는 등 부동산의 매각대금에서 최대한 변제를 받으실 수 있도록 하는 것이 최선의 방법입니다. 또한 현재 전세사기 범행의 의심이 강한 상황이라면 형사 고소 등을 통해 당사자들에 대한 적절한 수사와 처벌이 이루어질 수 있도록 하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

3. 보증금을 못 받고 있는데 선순위 근저당이 있습니다.

Q. 원룸에 전세로 살고 있고, 선순위 근저당이 설정되어 있습니다. 최근 1순위 채권자가 경매를 진행한다는 통보를 받았습니다. 경매를 통해 집이 다른 사람에게 넘어가면 저는 보증금을 돌려받을 수 있을까?
A. 안타깝지만 선순위 근저당권이 있는 상황에서 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수는 없습니다. 선순위 근저당권이 있는 이상 임의경매가 진행되면 임대차계약은 경매의 매수인(새로운 집주인)에게 대항하기 어렵습니다. 경매법원의 안내에 따라 적기에 권리를 신고하고, 배당을 요구하는 등 부동산의 매각대금에서 최대한 변제를 받을 수 있도록 조치를 취하는 것이 좋습니다.

▶▶▶실전! 전세사기 대응법②도 계속됩니다.

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