실전! 전세사기 대응법②

지금도 전세사기로 인해 많은 피해자가 고통을 받고 있습니다. 피해자에 대한 지원을 강화하는 특별법도 개정안이 국회 상임위원회를 통과했습니다. 정부가 인정한 전세사기 피해자는 2만 명을 넘어섰는데 현실에서는 문제가 아직 수면 위로 드러나지 않았거나, 피해를 명확하게 증명하기 어려운 경우도 있다고 합니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하는지, 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

 

1. 전세사기 피해자로 인정을 못 받습니다.

Q : 전세대출을 받아 다가구 주택에 들어갔는데, 임대인이 보증금을 못 갚겠다고 선언했습니다. 가압류가 진행 중인데, 사건이 임대인의 투자 실패로 분류되었습니다. 그럼 전세사기 피해자를 위한 혜택은 못 받는 걸까?
A : 사건 분류가 임대인의 투자실패로 분류되었다는 것은 전세사기로 인정을 받지 못한 상황으로 이해됩니다. 현재 전세사기 피해자로 인정을 받으려면 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다. 피해자 인정을 받아야 전세사기 특별법의 도움을 받을 수 있습니다.

 

< 전세사기 피해자 요건 >

① 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보한 경우
② 보증금이 3억 원 이하인 경우
③ 경매, 공매가 개시돼 다수의 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우
④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 고의가 있는 경우

※보증금은 전세사기피해자지원위원회의 판단에 따라 2억 원까지 상향 조정될 수 있습니다. 국회가 입법 중인 전세사기 특별법 개정안이 통과되면 피해자로 인정받는 보증금이 최대 7억까지 늘어납니다.

 

 

 

 

 

임대인이 고의로 사기를 저지른 게 아니라 투자에 실패한 것이라는 주장이 인정될 경우에는 사기죄로 처벌이 어려울 수도 있습니다. 전세사기 피해자로 인정을 받지 못했다면, 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받아야 합니다. 하지만 현재 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이기 때문에 소송을 통해 임대차보증금 반환의 확정판결을 받고, 이를 기초로 임대인 소유의 건물들에 대하여 강제경매를 진행하는 방법으로 반환을 받아야 합니다. 이를 위해서는 임대인의 다른 채권자들과 마찬가지로 임대인 소유의 다른 건물들에 대하여 가압류를 해 두는 것이 보증금 반환의 가능성을 높일 수 있는 방법입니다. 최근 전세사기 피해자에 대한 지원 방안이 강화된 전세사기 특별법 개정안이 의결되었는데 자세한 내용은 아래 링크를 통해 확인학수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 임대인이 보증금을 안 줘도 된다고 주장합니다.

Q : 1년짜리 월세 계약을 맺었고, 1년이 지나서 계약이 자동으로 연장되었습니다. 이후 이사를 가게 되었는데, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았기 때문에 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 말합니다. 정말일까?
A : 그렇지 않습니다. 주택임대차법 제6조의 2 제1항에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 또한 주택임대차법 제6조의 2 제2항에 따라 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 해지 통보 후 3개월이 지난 시점까지 보증금을 돌려주지 않는다면, ㅇ임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

3. 보증금을 일부만 돌려받습니다.

Q : 계약 만료 이후 집주인이 돈이 부족하다며 전체 보증금 1억 3,000만 원 중 8,000만 원만 돌려줬습니다. 이런 경우 소송을 하면 나머지 보증금 5,000만 원을 돌려받을 수 있을까?
A : 물론입니다. 법적으로 임대인은 임대차계약의 종료와 함께 보증금 전액을 반환할 의무를 부담합니다. 따라서 소송을 진행하시면 당연히 법원으로부터 임대인에게 보증금 잔액을 지급하라는 판결을 받을 수 있습니다. 다만 판결을 받더라도 임대인이 재산이 없어 강제집행이 어려운 경우에는 실질적인 변제를 받기 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

 

4. 경매를 진행해도 돈을 못 받을 수도 있을까?

Q : 전세사기를 당해서 현재 경매를 진행 중입니다. 경매 후 낙찰가가 제가 돌려받지 못한 보증금보다 더 적은 금액이 될 것 같습니다. 그러면 제 보증금은 어떻게 되는 걸까?
A : 임대인에게 다른 재산이 있다면 못 받은 금액을 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 만일 임대차 목적물로써 현재 경매 중인 주택이 임대인의 유일한 재산이라면, 실질적으로 바로 변제를 받기는 어렵습니다.

 

 

 

5. 경매가 취소되었는지는 어떻게 확인할까?

Q : 전세대출을 받아 살고 있는데, 계약 만료 이후 보증금 반환을 요청했더니 집주인이 상환이 어렵다고 통보했습니다. 이후 세금이 체납돼 경매로 넘어갔다고 했는데, 다시 취소되었다는 통지를 받았습니다. 현재 경매가 진행 중인지는 어떻게 확인할 수 있을까?
A : 말씀하신 바에 의하면 현재 경매는 취소된 상황으로 이해되는데, 통지서 상의 경매사건 번호를 통해 경매사건이 정말 취소된 것인지 확인해 보시는 것이 우선일 것 같습니다.
대한민국 법원의 법원경매정보 사이트에 들어가면 경매사건 번호를 조회해 진행상황을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

경매가 취소되었다면 다른 상황과 동일하게 보증금을 돌려받기 위한 절차를 진행해야 합니다. 법원에서 확정판결을 받거나, 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청하는 것인데, 자세한 방법은 1편을 통해 확인할 수 있습니다.

 

 

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