주택 상속 후 1가구 2주택자면 어떻게 해야 할까?

주택을 상속받은 후 내가 가지고 있던 1 주택에서 2 주택으로 늘어났다면 어떻게 세금을 내야 하는지, 잘못하면 배보다 배꼽이 더 크다고 하는데, 어떻게 준비를 해야 하는지 모를 때가 너무 많습니다. 특히 상속, 증여 같은 세금관련해서는 더욱더 어렵게 느껴집니다. 저도 그랬고 많은 분들이 궁금해하고 찾아도 너무 어려운 단어들이어서 이해가 가지 않는 부분들이 너무나 많았습니다. 그래서 열심히 찾아보았습니다. 저와 같은 분들도 어렵지 않게 정리를 해보았습니다.

 

이번 포스팅에서는 주택 상속으로 일시적 2 주택자가 된 경우 종합부동산세, 양도소득세 과세 여부와 상속인이 미처 파악하지 못한 피상속인의 재산 및 채무의 확인 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

2023년 주택 상속 시 상속공제 사례

▶사례 1. 주택을 상속받아 2 주택이 된 경우

저는 계속 1 주택자였고 종합부동산세를 낸 적도 없어 종부세에 대한 고민이 없었습니다.
그런데 주택 1채를 갑자기 상속받게 되면서 2 주택자가 되었네요. 종부세를 내게 될까 봐 걱정됩니다.

 

→ 상속 후 5년간은 1 주택자가 유지됩니다.

 

따라서 기존에 종부세를 납부하지 않았던 1 주택자가 상속 후 곧바로 종부세를 내는 일은 없습니다. 하지만 5년이 지나면 2 주택자가 되어 종부세를 내야 할 수도 있으니 종부세가 걱정된다면 그전에 주택을 정리하는 것이 좋겠습니다. 단, 종합부동산세법에서는 공시가격이 3억 원 이하이면서 수도권, 광역시, 특별자치시 밖의 지역에 있는 주택은 주택수에서 제외하고 있습니다. 따라서 1 주택자가 지방의 이러한 저가주택을 상속받은 경우에는 기간 제한 없이 계속 1 주택자가 됩니다.

※ 특별자치시, 광역시에 있는 일부 읍, 면은 예외적으로 지방의 저가주택에 해당(종합부동산세법 시행령 제4조의 2 제3항 참조) 만약, 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우라면 지분율과 가액에 따라 달라집니다.

상속받은 부분이 40% 이하이거나 상속받은 부분의 가액이 6억 원(수도권 밖 주택의 경우 3억 원) 이하일 경우에는 1 주택으로 보지 않기 때문에 기존 1 주택자가 계속 유지됩니다. 반대로 상속받은 부분이 40%를 넘고, 그 가액이 6억 원(또는 3억 원)을 초과하는 경우에는 주택 수에 더해지므로 5년 후에는 2 주택자가 됩니다.

▶사례 2. 기존 주택과 상속 주택 중 하나를 양도하려는 경우

저는 2 주택이 필요하지 않아 주택 중 하나를 양도하려 합니다.
세금을 생각한다면 기존 주택과 상속 주택 중 어떤 주택을 먼저 파는 것이 좋은지 궁금합니다.

 

→ 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 세금상 유리합니다.

1세대 1 주택자가 주택을 양도할 때는 고가주택(12억 초과)만 과세되고, 1세대 2 주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 나옵니다. 다만, 몇 가지 예외가 있습니다. 일시적 2 주택인 경우, 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않습니다. 또한 주택을 상속받고 기존 주택을 양도할 때에는 기간에 관계없이 양도소득세가 나오지 않습니다. 다만, 위와 같이 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 기존 주택이 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

 

 

 

<양도소득세 비과세 요건>

▪ 2년 이상 보유할 것(취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주)
▪ 주택 가격이 12억 원 이하일 것

 

기존 주택을 취득한 지 1년밖에 되지 않았다면 상속 이후 1년을 추가 보유한 후 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 되며 상속받은 주택지분을 먼저 양도하는 경우에는 과세됩니다.
※ 위 두 사례 모두 상속인의 기존 주택 및 피상속인의 주택이 각각 1개인 경우를 가정했으며, 이외의 경우에는 위 설명이 해당되지 않습니다.

▶상속받는 주택 외의 재산도 파악해야 합니다.

한편, 상속세는 피상속인의 재산에 대해 유가족이 납부하는 세금인 만큼 상속받는 주택 외에도 자동차, 주식, 예금과 같은 재산을 모두 파악하는 것이 중요합니다.

① 피상속인이 생전에 증여한 재산이 있는지 알아보시길 바랍니다.

상속세는 사망 시 물려받는 상속재산과 피상속인이 생전에 타인에게 증여한 재산을 합하여 계산됩니다.
이때 모든 증여재산이 더해지는 것은 아니며, 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산과 5년 이내에 상속인이
아닌 타인에게 증여한 재산이 더해집니다.(증여했을 때 납부한 증여세는 상속세에서 공제)

 

② 피상속인의 퇴직금과 사망보험금도 알아보시길 바랍니다.

피상속인의 퇴직금과 사망보험금은 대부분 상속인이 받는 경우가 많습니다.
이때 그 돈을 회사나 보험사로부터 상속인이 직접 받기 때문에 상속재산이 아니라고 생각하기 쉬우나 퇴직금과 사망보험금도 상속 재산에 포함됩니다.

③ 피상속인이 사망 전 예금을 인출한 경우, 그 사용처를 파악해야 합니다.

국세청은 금융정보 등을 조회하여 피상속인의 예금 인출 내역을 알 수 있습니다.
피상속인이 사망일 전 1년 이내에 2억 원 또는 2년 이내에 5억 원 이상의 예금을 인출하였으나 그 사용처가 불분명한 경우 그 일정 금액을 상속 재산에 포함합니다. 상속세를 줄이기 위해 고의로 예금을 인출하는 경우도 많기 때문인데요. 만약 현금의 사용처(생활비, 병원비 등)가 입증된다면 상속재산에 포함되지 않으므로 현금의 사용 내역을 꼼꼼히 기록해 두는 것이 좋습니다.

▶파악 못 한 피상속인의 재산 및 채무 확인은 안심상속 원스톱 서비스에서.

상속세는 이 같은 피상속인의 재산에서 채무를 빼고 계산되므로 대출, 신용카드대금, 미납세금, 미납한 병원비와 같은 피상속인의 채무도 꼭 알아야 합니다. '안심상속 원스톱서비스'를 이용하면 피상속인의 채무 및 재산을 파악할 수 있습니다.

 

 

​안심상속 원스톱서비스는 상속인이 피상속인의 재산, 채무를 한 번에 조회할 수 있도록 정부에서 제공하고 있는 서비스로, 상속인과 상속인의 대리인이 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 이내 온라인 및 방문을 통해 신청할 수 있습니다.

 

 

안심상속 원스톱 서비스 신청방법

​1) 온라인 신청

 

 

 

 

①안심상속 통합처리 신청 버튼 클릭 → ②간편 인증 또는 인증서 로그인 → ③신청서 작성 및 구비서류 교부 신청 → ④접수처(주민센터) 확인 · 접수 → ⑤접수증 출력

2) 방문 신청

①가까운 시·구, 읍·면·동 주민센터 방문 → ②신청서 제출(접수증 수령, 안내문 확인) → ③신청결과 확인

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주택을 상속할 때 알아두면 좋은 정보를 중점적으로 다루어 보았습니다. 지난번에는 자녀나 배우자가 주택을 상속할 경우 공제되는 경우(아래 2023년 주택 상속 시 상속공제 알아보기)를 주로 살펴보았습니다. 그 후속으로 상속 후에 해야 할 것들로 궁금한 것들을 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 개인적으로 저는 조금 도움이 되었습니다.

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