갭투자 - 말도 많고 탈도 많다

부동산에 대한 투자이야기가 나오면 당연히 따라 나오는 단어가 있습니다. 갭투자. 이 갭투자라는 것이 정확히 무엇인지 왜 해야 하는 것인지 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 갭투자가 무엇일까?

갭투자란 전세를 끼고 집을 사는 것을 의미합니다.
예를 들어, 집값이 10억 원이고 전셋값이 6억 원이라면, 집을 살 때 10억 원을 전부 치르는 대신, 전세 보증금 6억 원에 내 돈 4억 원을 더해 집을 구매하는 것입니다. 이렇게 하면 비교적 적은 자본으로도 고가의 주택을 구매할 수 있습니다. 집주인에게 고액의 보증금을 맡기고 주택을 임차하는 전세 제도가 있기에 가능한 투자 방식입니다. 사람들이 갭투자에 나서는 것, 앞으로 집값이 오른다는 믿음 때문입니다.

< 갭투자의 수익구조 >

10억이었던 집 값이 12억이 된다면?

10억 원짜리 집이 12억 원으로 오른다면 4억 원으로 2억 원을 버는 셈인데 수익률로 따지면 무려 50%에 달합니다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높은 일부 지역에선 전체 집값의 10%~20%만 부담하고 나머지는 전세 보증금으로 집값을 치르기도 합니다. 이 점을 활용해 집을 수십 채씩 쟁여두는 투자자도 생겨났습니다.

 

< 전세대출 확대와의 관련성 >

서민들의 주거권 보장을 위해 전세대출 보증대상과 요건은 계속 완화되어 왔습니다. 그러니 집주인이 전세보증금을 높게 불러도 수억 원까지도 대출을 받을 수 있으니 전세자금을 빌리는 사람이 많아졌습니다. 이에 따라 전셋값이 올라가면, 갭투자에 나서는 사람들은 더욱더 적은 자본으로 주택을 구매할 수 있게 된 것입니다.

 

2. 집값이 떨어지면 위험한 갭투자

갭투자는 부동산 가격이 오르는 활황기엔 문제 될 것이 없습니다. 집값이 꾸준히 오르는 상황에선 집을 팔아도 그만, 집을 팔지 않고 새로운 세입자를 구해도 그만이기 때문입니다. 집주인 입장에선 손해 볼 것이 없는 장사인데 문제는 집값이 떨어져 전셋값까지 떨어질 때 발생합니다. 만약 기존 세입자는 나가려고 하는데, 새로운 세입자가 구해지지 않는다면 당장 수억 원에 달하는 보증금을 돌려줄 방법이 없으니 집주인이 추가 대출을 받아 전세 보증금을 돌려줘야 하거나 최악의 경우엔 집이 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

 

< 국민을 울린 전세사기 대란 >

부동산 시장이 침체되기 시작한 2022년 하반기, 갭투자를 통해 수 채에서 많게는 수십, 수백 채의 집을 구매한 투자자들이 전세금을 돌려주지 못하면서 문제가 발생한 것입니다. 집값이 하락하면서 심지어는 경매로 집이 처분된 뒤에도 보증금을 온전히 돌려받기 힘든 깡통 주택까지 등장했습니다. 특히, 아파트 대비 전세가율이 높은 빌라나 다세대 주택을 중심으로 문제가 컸습니다.

 

3. 그럼에도 현재 진행 중인 갭투자

6억 원이 넘는 집을 살 때 제출해야 하는 자금조달계획서를 분석한 결과, 올해 1월~ 7월 서울주택 거래 중 전세금을 낀 갭투자 비중은 39.4%로 나타났습니다. 작년(28.4%)과 비교하면 10% P 이상 오른 것입니다. 다주택자에 대한 각종 규제가 강화되면서 똘똘한 한 채로 주택 수요가 몰린 데다가 서울 부동산 가격이 가파른 상승세를 보인 영향입니다. 매매 가격보다 전셋값이 더욱 빠르게 오른다는 점도 갭투자를 부추깁니다. KB부동산 통계에 따르면 올해 1월 ~7월까지 서울 아파트 매매 가격은 누적 0.002% 오른 반면, 전셋값은 3.79%나 올랐습니다.

 

 

4. 갭투자를 막으려는 정부와 은행권의 노력

집값도, 대출 규모도 나날이 늘어가는 상황에 부동산 투기를 목적으로 하는 갭투자는 정부입장에서 큰 골칫거리입니다. 치솟는 집값을 더 부추길 뿐 아니라 전세자금대출 등 가계대출 증가에도 기여하기 때문입니다. 금융당국이 갭투자를 막기 위해 은행권을 압박했고, 이에 시중 은행들은 임대인 소유권 이전 등 조건이 붙은 전세자금대출을 한동안 취급하지 않겠다고 밝혔습니다. 갭투자를 위해 집을 사려는 임대인은 잔금을 치르고 주택 소유권을 확보하는 당일, 전세 세입자로부터 전세 보증금을 받아 자금을 마련했는데 앞으로는 이러한 경우 세입자가 은행으로부터 전세 자금을 빌리기 어려워지는 것입니다. 결국 은행 빚 없이 수억 원의 전세보증금을 온전히 자기 돈으로 감당할 수 있는 세입자를 구해야 하는데 쉽지만은 않은 일입니다.
다만, 이로 인해 실거주 목적으로 주택을 구입하려던 실수요자까지 피해를 본다는 비판도 있습니다. 당장 자금을 미련하기 힘들어 전세 세입자를 구한 뒤, 세를 높은 2년 ~ 4년의 기간 동안 돈을 모아 잔금을 치르려고 했는데, 갑자기 대출 길이 막혀버린 것입니다.

 

엄청난 고위험을 감수해야 하는 투자 방식인 데다가 자칫하면 임차인에게 피해를 줄 수 있다는 점에서 갭투자는 항상 뜨거운 논쟁의 대상입니다. 일각에서는 사기나 범죄와 다르지 않다며 강도 높게 비판하기도 하지만, 반대로 법적으로는 문제가 없는 투자 방식이라는 반론도 만만치 않습니다. 전세 제도가 사라지지 않는 이상, 좋든 싫든 갭투자는 한동안 이어질 것으로 보입니다.

 

 

 

< 3줄 요약 >

① 갭투자란 전세를 끼고 집을 사는 것으로, 적은 자본으로 금액이 큰 주택을 구매할 수 있는 투자 방법입니다.
② 집값이 상승할 때는 엄청난 이익을 거둘 수 있지만, 반대로 집값이 하락하면 주택이 경매에 넘어갈 우려도 있습니다.
③ 최근 서울 집값과 전셋값이 급등하면서 갭투자가 다시 기승을 부립니다.

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