분양권 전매- 제대로 이해하기

분양권 전매, 누군가는 이것으로 돈을 벌기도 하고, 누군가는 이것으로 사기를 당하기도 합니다. 그런데 이 부동산 전매가 무엇인지 개념과 주의해야 할 점에 대해 같이 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 분양권 전매가 뭘까?

분양권 전매란 내가 청약해서 당첨된 아파트 분양권을 다른 사람에게 되파는 것을 의미합니다. 이렇게 분양권을 사고팔 수 있는 것은 우리나라에 널리 퍼져있는 선분양 제도 덕분입니다. 아파트를 짓기 전에 살 사람을 먼저 정하기 때문에 청약 이후부터 아파트가 지어지기 전까지 분양받을 권리를 사고팔 수 있는 것입니다.

 

< 부동산 용어 풀이 >

① 플 : 플러스 프리미엄의 줄임말로 분양권을 웃돈을 받고 되파는 것
② 마피 : 마이너스 프리미엄의 줄임말로 매도자가 손해를 보고 분양권을 파는 것
③ 무피 : 청약 당첨자가 이득이나 손해 없이 분양권을 파는 것
④ 초피 : 청약 당첨 이후 계약하기도 전에 분양권을 미리 팔면서 가져가는 프리미엄. 분양권을 사려는 사람이 계약금과 프리미엄을 합친 금액을 청약 당첨자에게 주고, 이후 명의변경이 가능한 기간에 명의를 받는 방식.
다만, 초피거래의 경우 불법에 해당해 문제가 생겨도 법적으로 보호받기 힘들 수 있습니다.

 

1) 분양권 전매, 어떻게 할까?

보통 아파트 분양 대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠서 치릅니다. 분양권은 계약금 납부 이후부터 잔금 납부 이전까지 주로 거래됩니다. 즉, 분양권을 팔려는 사람은 전체 분양 대금의 10%만 내면, 플피로 수익을 가져갈 수 있습니다. 물론, 중도금 대출을 받은 이후에도 분양권 거래가 가능합니다. 이때 분양권을 파는 사람은 중도금 대출까지 분양권 매수자에게 인계해 줍니다.

2) 아무 때나 되는 것은 아닙니다.

단, 내가 아파트 분양권을 받았다고 해서 무조건 다 팔 수 있는 것은 아닙니다. 분양권 시장이 과열되면 청약 경쟁률이 높아지고, 실거주를 원하는 사람의 내 집 마련은 점점 힘들어지는데 정부는 이러한 부작용을 막기 위해 분양권을 팔 수 있는 기간을 제한합니다. 예를 들어 수도권 지역의 규제지역의 경우는, 3년이 지나고 팔 수 있는 식입니다. 부동산 시장 상황에 따라 정책이 바뀌기도 하니 분양권에 관심이 있다면 최신 정책 정보로 잘 알아봐야 합니다.

 

 

2. 분양권 전매 시, 꼭 알아야 할 3가지

1) 실거주 의무 유의

전매 제한 기간이 지났더라도 또 조심해야 할 것이 있습니다. 바로 실거주 의무인데 수도권 내 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 2년~5년의 실거주 의무기간이 적용되기 때문에 사실상 분양권을 파는 것이 불가능합니다. 대표적인 것이 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크 포레온인데 전매제한 기간은 1년으로 완화되었지만 실거주 의무는 그대로 남아 분양권 전매가 법적으로 불가능합니다. 일각에서는 분양권을 팔고 세입자로 실거주하면 되는 것 아니냐는 꼼수까지 부렸지만 국토교통부는 이를 허용하지 않았습니다.

2) 세금 폭탄은 감수해야

분양권 전매로 얻은 차익에는 엄청나게 높은 세율의 양도소득세가 부과됩니다. 분양권 당첨 이후 1년 이내에 분양권을 파는 경우, 양도소득세율은 70%에 달합니다. 여기에 7%의 지방소득세까지 붙으므로 실제 세율은 77%에 달합니다. 당첨된 지 1년이 지나더라도 세율은 60%, 지방세까지 66%를 세금으로 내야 합니다.

3) 매수자 신원 확인은 필수

아파트 매매와 달리 분양권 전매의 경우, 실체가 없는 분양권을 사고파는 거래이기 때문에 등기부등본으로 매도자의 신원을 확인할 수 없습니다. 그래서 분양계약서 사본을 받는 것은 물론, 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 청약 당첨자가 맞는지 확인하는 절차를 거쳐야 하는데 또 중도금은 얼마나 납부됐는지, 남은 중도금과 잔금은 얼마인지도 계약 전 꼼꼼히 따져야 합니다.
한편, 매도자가 미리 받은 중도금 대출을 인계받는 절차도 중요합니다. 보통 금융기관에 매도자와 매수자가 함께 방문해 처리해야 하는데, 흔치는 않지만 개인 신용에 문제가 있는 등의 이유로 대출 승계가 원활하게 이뤄지지 않을 수 있습니다. 이때는 위약금을 내고 계약을 해지하거나 개인 자금으로 중도금을 전부 납부해야 합니다. 때문에, 매수자로서는 전매 계약 시 중도금 대출 승계가 안될 경우, 명의 변경이 가능하다거나 중도금 승계가 불가능하면 계약은 무효로 한다는 등의 특약을 넣는 것이 유리합니다.

 

 

 

< 3줄 요약 >

① 분양권 전매란 아파트 청약으로 당첨된 분양권을 다른 사람에게 되파는 것을 말합니다.
② 분양대금의 10%에 해당하는 계약금만 지불하고 큰 차익을 노려볼 수 있습니다.
③ 다만, 높은 소득세율이 부과된다는 점, 실거주 의무가 적용되는 경우 전매가 불가능하다는 점 등을 유의하시길 바랍니다.

분양권 전매는 매도자의 경우 수익을 올릴 수 있어서 좋고, 매수자의 경우 조금 비싸더라도 원하는 신축 아파트를 살 수 있어서 윈윈이라고 할 수 있는데 다만, 시장 환경에 따라 손해를 볼 수도 있다는 점은 명심해야 합니다. 특히나 분양권 전매를 노리고 청약했다가 분양권 매도에 실패할 경우 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 합니다.

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