신축 아파트 - 공급이 확 줄어듭니다.

사회생활을 시작하면 제일 먼저 생각하는 것은 내 집을 가지는 것인데 그중 하나의 방법인 주택 청약이 있습니다. 그런데 앞으로 수도권 아파트 공급량이 크게 줄어들 예정이어서, 안 그래도 어려운 청약 당첨이 더 어려워질 전망입니다. 앞으로는 청약만으로는 주택매매가 어려워질 것으로 예상됩니다. 그냥 기존 주택 매매도 함께 고려하는 것도 좋을 것입니다. 어떻게 내 집 마련을 해야 하는지 같이 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 청약과 매매 중 뭐가 좋을까?

내 집을 장만하는 데는 크게

① 부동산 청약과 ② 기존 주택 매매 두 가지가 있습니다.

① 부동산 청약은 새로 짓는 아파트의 분양을 신청하는 제도입니다. 시세 대비 분양가가 저렴하고, 신축이다 보니 거주 환경이 좋다는 것이 장점입니다. 특히 서울 주요 지역은 분영가 상한제 덕분에 시세와 분양가 차이가 수억 원에 달해 로또청약이라는 별명이 붙기도 합니다.

 

< 분양가 상한제 >

아파트 가격이 지나치게 높아지는 것을 막기 위해, 정부가 분양가의 상한선을 정하는 제도. 지금은 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구에만 적용됩니다.

 

하지만 청약은 경쟁률이 아주 높다는 것이 단점입니다. 올해 가장 큰 화제를 모았던 동탄 로또청약의 경우 경쟁률이 무려 300만 대 1에 달합니다. 특히 가점제는 결혼을 해서 아이가 있거나, 부양가족이 있지 않는 한 당첨이 거의 불가능에 가깝습니다. 이 때문에 주택을 필요로 하는 청년이나 신혼부부들은 정작 청약제도의 혜택을 받기 어렵다는 한계가 있습니다. 게다가 최근에는 건설 원가 상승으로 분양가가 급격하게 상승해서, 가격의 장점이 그렇게 크지 않다는 지적도 있습니다.

 

실제로 지난해 기준 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 서울 약 17억 원, 과천 9억 원, 성남 8억 원대였습니다.

② 기존 주택 매매는 청약처럼 추첨을 기다리지 않고 내가 원하는 시점에 집을 구입할 수 있다는 것이 장점입니다. 아직 지어지지 않은 집을 분양하는 청약과 달리 실제 거주 환경이나 가격 변동 추이를 직접 확인하고 매수를 결정할 수 있다는 것도 매력입니다. 다만 로또청약과 같은 시세차익을 얻기는 어렵고, 신축이 아닌 구축을 매매할 경우 시설이 다소 오래되었을 수 있다는 점은 감안해야 합니다. 분양 대금을 여러 차례 나눠 내는 청약과 달리, 집값을 한 번에 치러야 한다는 것도 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2. 수도권 아파트 입주 물량, 확 줄어든다?

지금도 쉽지 않은 청약 당첨이 앞으로 수년간은 더 어려워질 전망입니다. 내년부터 3년간의 수도권 아파트 입주 물양이 2022년~2024년 3년간의 입주 물량의 절반 수준으로 급격히 떨어지기 때문입니다.

 

앞으로 3년간의 입주 물량을 자세히 보면 2025년 10만 5,774 가구, 2026년 6만 6,838 가구, 2027년 6만 2,048 가구로, 2026년부터 본격적으로 감소하기 시작합니다. 특히 2026년 서울 아파트 입주 물량은 3,255 가구로, 2025년의 1/7 수준으로 뚝 떨어질 것이라 예상하고 있습니다.

이렇게 수도권 아파트 공급이 급격하게 줄어드는 것은 재작년부터 아파트 착공이 줄어들었기 때문입니다. 2022년 레고랜드 사태로 건설사들의 자금조달이 어려워졌고, 건설 원가가 급등하면서 착공이 눈에 띄게 줄어들었습니다. 건설 원가는 아직도 오르는 추세이고, 경기도 좋지 않아 앞으로도 공급이 늘어날 것이라는 기대는 어렵다고 합니다.

 

 

3. 내 집 마련 전략, 어떻게 짜야할까?

경쟁률은 높지만, 그래도 공공분양을 노린다면 청약은 꾸준히 넣는 것이 좋습니다. 다만 신규 주택 공급이 감소되는 만큼, 청약 당첨을 마냥 기다리다가는 주택 구입 시기를 놓칠 수도 있다는 점은 유의해야 합니다. 내 집 마련의 기회를 놓치지 않기 위해서는 원하는 지역에 이미 공급된 아파트에도 꾸준히 관심을 갖는 것이 좋습니다. 선호하는 부동산의 가격 변동을 계속해서 지켜보며 매입 기회를 노리는 것도 내 집 마련의 방법이 될 수 있습니다. 원하는 지역의 기존 주택을 살펴보며 내 집 마련의 꿈을 조금씩 구체화해 가는 것은 어떨까 생각해 봅니다.

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