전월세 계약서 양식, 작성 전 해야 할 STEP 3

전월세 계약서를 쓸 때 생각만 하면 걱정과 근심이 새록새록 생깁니다. 그러나 걱정하지 마시길 바랍니다. 이 포스팅을 적는 이유가 이것이기 때문입니다. 여기에 적은 전월세 계약서 작성하기 전 해야 할 3가지만 꼭 기억하면 됩니다. 꼭꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

STEP 1. 예상 보증금 체크하기

1) 월세와 전세 중 뭐가 나을까?

보증금을 마련할 여력이 되면 전세도 괜찮습니다. 기준금리가 치솟은 2022년엔 전세대출 이자 부담이 커 '전세의 월세화'가 심했지만 최근엔 기준금리도 안정화하고 전셋값도 많이 떨어져 전세 임차인이 빠르게 늘어나고 있습니다. 실제로 서울 아파트 임대차시장에서 전세의 비중은 2022년 ▲10월 57.7% ▲11월 53.2% ▲12월 49.5%까지 쭉쭉 떨어졌지만 올 1월 56.5%, 2월 57.9%로 크게 올랐습니다.(출처 - 서울부동산정보광장)

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2) 월세 29만 원, 관리비 40만 원인 집은 대체 뭘까?

월세 대신 관리비를 올려 받는 눈속임입니다. 보증금 6000만 원, 월세 30만 원 이상 임대차계약은 무조건 지자체에 신고하게 한 전월세 신고제의 여파라 볼 수 있습니다. 월세는 많이 받고 싶은데 임대소득세는 내기 싫은 임대인이 신고 의무를 피하기 위해 월세 대신 관리비를 높게 책정하여 받는 것입니다. 이런 속임수는 보통 빌라나 원룸에서 볼 수 있습니다. 원룸, 50 가구 미만 소규모 주택 등은 관리비에 대한 공개 의무가 없기 때문입니다.

3) 반전세는 어떨까?

정식 명칭은 '보증부월세'입니다. 전세보증금 일부를 월세로 전환한 임대차계약입니다. 사실 국내 월세시장은 대부분 이런 모양새를 띠고 있습니다. 이것과 월세를 구분하는 방법은 월세를 내지만 보증금이 월세 20년 치를 넘으면 반전세라 합니다. 이것으로 계약하면 전세는 소득공제, 월세는 세액공제를 각각 받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

 

STEP 2. 마음에 드는 집 찾기

1) 그냥 부동산 중개 플랫폼 앱에서 찾으면 될까?

안됩니다. 플랫폼에서 얻은 정보만으로 공인중개사사무소로 가면 안 되며, 힘들게 찾아왔는데 '그 집은 방금 나갔는데'라는 소릴 들을 수 있습니다. 그러니 이 상황을 피하려면 플랫폼에서 본 물건이 실제 매물인지 알아보는 분별력이 필요합니다. 이럴 경우 이 3가지는 꼭 기억해 두어야 합니다.

 

① 주변 시세 확인

좋은 집은 어디에도 없습니다. 너무 저렴하면 의심을 먼저 해봐야 합니다. 등록 일자를 확인해 오랫동안 나가지 않은 집이면 허위매물일 가능성이 높습니다.

② 왜곡된 사진 확인

여러 각도가 아닌 한 방향으로 촬영한 사진만 올린 집도 의심해 봐야 합니다. 실제보다 넓게 보이도록 광각렌즈를 사용해 촬영하면 주변이 둥글게 왜곡되어 촬영됩니다.

③ 매물 정보 확인

주차 가능 대수, 관리비 등 플랫폼에 올린 정보가 맞는지도 확실히 체크해봐야 합니다. 이사 날짜를 협의할 때 확실치 않고 두리뭉실 넘어가려 한다면 의심해야 할 것입니다.

만약 위의 3가지를 다 체크했어도 의심이 든다면 집을 보러 가기 전, 등기사항증명서를 볼 수 있는지 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

2) 다가구주택과 다세대주택, 차이가 뭘까?

이 둘은 외관으로는 구분하기 어렵습니다. 하지만 법적으로 알아보면 아래와 같이 구분하면 됩니다.

① 다가구주택
임대인 1인이 집 전체의 소유권을 가진 것을 말합니다. 건축법상 '단독주택'이라 호별 구분 등기가 불가능합니다. 실제론 호별로 분리돼 있지만 등기상으로 그렇지 않습니다. 전세금반환보증보험 가입절차도 까다로운 편입니다. 주거용으로 3개 층 이하(지하층 제외)만 사용할 수 있습니다.
② 다세대주택
다세대주택 호별로 임대인이 다른 집입니다. 흔히 말하는 '빌라'가 여기에 속합니다.
건축법상 '공동주택'이라 호별 구분등기가 가능해서 전세금반환보증보험에도 쉽게 가입할 수 있습니다. 3층 이하인 다가구주택과는 달리 주거용으로 4층까지 사용할 수 있습니다. 참고로 같은 공동주택이지만 1개 동의 건물연면적(건물 각 층의 바닥면적을 합한 전체 면적)이 660㎡(약 200평)를 초과하면 '연립주택'으로 분류합니다.

 

 

 

STEP 3. 대출 가능 여부 확인하기

1) 대출이 다 나오는 것 아니야?

꼭 그렇진 않습니다. 전세대출이 불가능한 집이 종종 있습니다. 아래가 대표적인 경우입니다.

① 건축물대장상 '주택'이 아닌 건물
흔한 빌라처럼 생겼으나 건축물대장을 보면 사무실이나 상가로 표기된 경우가 있습니다. 업무용으로 허가를 받은 후 주거용으로 변경 공사한 집입니다. 주택이 아닌 이런 집(호실)은 전세대출이 나오지 않고, 주택임대차보호법에 따른 보호도 받지 못합니다. 특히 빌라처럼 개조한 근린생활시설(상가)은 조심해야 합니다.
② 권리침해가 있는 집
부동산의 권리 사항을 기록하는 등기사항전부증명서의 '갑구'란에 가압류, 압류, 가처분 등이 설정된 집입니다. 만약 권리를 침해당하면 집이 경매로 넘어갈 수 있어 은행도 대출을 해주지 않습니다. 또 거액의 근저당이 잡혀 있는 집이 경매로 넘어가면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있으니 꼭 그 집의 시세 대비 근저당 금액이 얼마나 되는지 체크해 보는 게 좋습니다.
③ 무허가 또는 미등기 건물
무허가 불법 건물의 대표 주자는 옥탑방입니다. 대부분 전입신고 자체가 되지 않아 대출도 불가능합니다. 이따금 옥탑방 임대인이 '다른 집에 전입신고해 주겠다'며 유혹하기도 하는데, 실거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 법적 보호를 받을 수 없습니다.

 

2) 전세보증금을 지킬 수 있는 방법

서울시에서 운영하며 위험을 사전에 예방하려면 아래 링크로 확인해 보시길 권합니다.

 

 

 

 

 

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