오피스텔 투자 - 이것만은 꼭 알아두자!

80년대 말 90년대 초쯤 생겨나기 시작한 이 오피스텔은 직장인들과 개인 사업을 하는 사람들에게 굉장히 좋은 주거형태였습니다. 큰 투자금이 아닌 작은 투자금으로 사업을 시작한 초보 사업가에게는 사무실만 차리기에는 자본이 너무 적었기 때문에 사무실과 거주가 같이 할 수 있는 공간이 있다면 금상첨화일 것입니다. 그래서 어느 정도 자금을 가지고 계신 분들은 이 오피스텔이 있는 건물에 투자를 하기 시작했다는 이야기를 많이 들었습니다. 이 오피스텔 투자에 대해 같이 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 오피스텔, 아파트랑 뭐가 다를까?

오피스텔이란 말 그대로 업무 공간인 오피스와 주거 공간인 호텔이 결합된 건물을 뜻합니다. 사실 오피스텔이란 말은 한국에서만 쓰이는데, 애초에 1985년 국내 건축 규제를 회피하기 위해 만들어진 꼼수에 가까운 건축물이기 때문입니다. 법적으로 아파트는 주거지역에만 지을 수 있습니다. 사업지역에는 저층이 상가인 주상복합 아파트를 짓는 건 가능하지만, 건설사 입장에선 분양이 어려운 상가를 짓는 것이 꺼려집니다. 그래서 등장한 것이 바로 오피스텔입니다.

 

2. 오피스텔에만 적용되는 규제도 있습니다.

사실 지어진 땅이 다를 뿐 오피스텔과 아파트는 거의 차이가 없습니다. 사실상 아파트의 기능을 하는 셈입니다. 그러다 보니 주택 시장을 혼란시킨다는 문제 제기가 이어졌고, 1998년 정부는 오피스텔에 다양한 규제를 했습니다. 욕실 설치 금지, 화장실 규모 제한, 싱크대는 간이용으로 제한 등의 여러 규제가 있었지만, 이는 중소형 아파트 공급이 불안정해지면서 규제도 풀리기 시작했고 시간이 지나면서 몰두 사라졌습니다.
남아 있는 규제는 아파트처럼 발코니를 실내 공간으로 확장 금지, 창호 설치 금지 등 발코니 본연의 기능을 유지해야 하는 것, 또 추락과 낙하물 방지 등 안전을 고려해 3층 이상 20층 이하에만 발코니를 설치해야 하는 규정 등이 있습니다.

 

 

3. 아파트와 같은 면적이어도 오피스텔이 더 좁습니다.

실제로 같은 면적이면 오피스텔이 아파트보다 훨씬 작습니다. 오피스텔의 경우 발코니를 확장해 실내 공간으로 활용하는 것이 불가능하니 실사용 면적이 아파트 대비 25㎡~40㎡가량 줄어들 수밖에 없습니다. 게다가 현재는 아파트와 기준이 같지만, 2015년 4월 30일 전에 건축허가를 받은 오피스텔의 경우 벽체 중심선(벽 중앙)을 기준으로 전용면적을 계산하기 때문에 벽체 두께의 절반만큼 실사용 면적이 줄어든 셈입니다.
공급면적으로 따지면 차이는 더 큽니다. 오피스텔의 경우 아파트보다 복도, 엘리베이터 등 다른 주민들과 함께 사용하는 주거공용면적이 넓은 편인데 오피스텔이 많게는 수십 ㎡가량 넓어서 전용면적이 84㎡로 같더라도, 오피스텔의 공급면적은 125㎡인 반면, 아파트는 108㎡ 정도입니다.

 

< 오피스텔의 법적 지위는? >

과거 오피스텔은 업무용 시설이었지만 사실상 주거를 위한 공간으로 사용되기에 불법성이 짙었는데 2010년, 정부는 주택법상 주택은 아니지만 현실에선 주거 용도로 사용되는 건축물에 준주택이라는 지위를 부여했습니다.

* 준주택 : 고시원, 노인복지주택(실버타운), 기숙사 등

 

4. 오피스텔 투자는 세금도 다릅니다.

같은 6억 원일 때, 짜리 아파트 살 때 세금은 660만 원, **
6억 원짜리 오피스텔 살 때 세금은 2,760만 원?

법적으로 주택으로 분류되지 않은 만큼, 오피스텔은 적용되는 세금 제도도 특이합니다. 주거용 오피스텔을 사더라도 취득세는 주택 취득세(1%~3%)가 아니라 건물 취득세(4%)가 적용됩니다. 거기에 지방교육세(0.4%), 농어촌특별세(0.2%)까지 더하면 세율은 4.6%에 달합니다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 재산세나 종부세, 양도소득세의 경우 주택과 동일하게 적용됩니다.
문제는 중과세율 부과 대상이 되는 다주택자인지 아닌지를 따질 때입니다. 취득세와 종부세, 양도소득세의 경우 다주택자에게는 더 높은 세율이 부과되는데 기본적으로 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다. 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 한 채씩 가지고 있다면, 1 주택자보다 훨씬 높은 세금을 내야 하는 셈입니다.

 

< 올해부터 바뀐 정책 >

2024년부터 2027년 12월까지 준공된 신축 소형주택을 구입하면 취득세, 종부세, 양도소득세 산정 시 주택 수 산입에서 제외됩니다. 전용면적 60㎡ 이하이고 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원 이하 주거용 오피스텔도 여기에 해당합니다. 취득세 역시 50%가량 감면해 줍니다.

5. 오피스텔 투자의 장점

오피스텔 투자의 특징 중 하나는 매달 쏠쏠한 임대수익을 벌 수 있다는 것입니다. 1인~2인 가구가 늘어나는 추세인 만큼 소형 오피스텔에 대한 수요도 꾸준해 공실률이 낮고, 상업지역에 지어지는 경우가 많아 입지가 좋고 임대료도 높은 편입니다. 특히 최근 전세 사기에 대한 우려가 커지면서 전세 대신 월세를 선호하는 세입자가 증가하는 만큼 수익률도 높아지는 추세입니다. 또, 아파트에 비해 적은 투자금으로도 투자가 가능하다는 장점도 있습니다. 특히나 오피스텔 월세는 오르는 반면, 오피스텔 가격은 지속적으로 하락하는 추세인 점도 참고해야 합니다.

 

 

6. 오피스텔 투자의 단점

오피스텔 가격이 떨어진다는 건 장점인 동시에 단점이기도 합니다. 그만큼 구매 이후 시세차익을 얻기 힘들다는 뜻입니다. 실제로 서울 아파트 가격이 크게 치솟는 동안에도 오피스텔 가격은 큰 변동이 없습니다. 애초에 투자를 준비할 때, 월세 수익을 중심으로 접근하는 것이 좋습니다. 오피스텔을 주로 찾는 사람은 직주 근접이나 역세권 근처 주거를 선호하는 20대~30대 직장인입니다. 소비 여력이 많고 씀씀이가 큰 만큼 깨끗하고 시설이 좋은 공간을 찾는 경향이 있는데 또 빌트인 풀옵션으로 거주하는 경우가 많아 이사도 잦습니다.
이에 근처에 신축오피스텔이 늘어서면 노후된 오피스텔은 빠르게 경쟁력을 잃고 공실률이 급격하게 치솟습니다. 전문가들은 오피스텔의 수명을 10년으로 생각하라고 조언합니다. 이후엔 노후가 진행되면서 매물이 잘 나가지 않기 때문입니다.

 

 

 

< 3줄 요약 >

① 오피스텔은 상업지역에 지어진 주거용 건축물로, 아파트와 유사한 점이 많습니다.
② 다만 발코니 확장이 불가능하고, 적용되는 세금 제도도 다소 차이가 있습니다.
③ 월세 수익을 꾸준히 올릴 수 있고 투자금도 비교적 적다는 장점이 있지만, 시세차익을 노리기 어렵고 수명이 짧다는 단점도 있습니다.

 

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