종합부동산세 - 한 번에 정리하자!

이 글을 쓰는 저도 종합보동산세를 내보고 싶습니다. 이 종합부동산세. 줄여서 종부세는 내가 소유하고 있는 부동산을 가지고 있다면 이 세금은 꼭 내야 하는 세금입니다. 이 세금은 과도한 부동산 투기를 막기 위한 것이라고 하는데 많은 사람들은 이 종합부동산세를 자세히 알지 못합니다. 그럼 이 기회에 종부세 세금에 대해 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오페이 >

 

 

1. 종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)란 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 개인 또는 법인에게 부과되는 세금이라고 합니다. 종부세의 가장 큰 목적은 부동산 시장에 대한 안정화인데 부동산을 가지고 투기를 한다던가 사기를 치는 범죄를 막기 위해 부동산을 많이 가진 사람들에게 세금을 매기는 것입니다. 그러다 보니 자산이 많은 사람들에게 더 많이 부여되는 부자세의 성격도 있습니다.
올해 기준, 종부세를 내야 하는 사람은 총 54만 8천 명이고, 세금 규모는 5조 원에 달하는데 이중 우리가 흔히 말하는 주택분에 대한 종부세는 46만 명, 세금 규모는 1조 6천억 원 정도입니다. 토지 종부세보다는 주택 종부세를 내는 사람의 수가 훨씬 많아 많은 사람들이 주택에 매겨지는 종부세에 더 관심을 기울이는 편입니다. 종부세 부과 기준시점은 매년 6월 1일입니다. 따라서 주택 매수를 고민하고 있다면 6월 1일 이후에, 매도를 고려한다면 6월 1일 이전에 거래를 진행하는 것이 좋습니다. 그래야 종부세를 내지 않을 수 있기 때문입니다.

 

 

2. 종부세, 어떻게 계산해야 할까?

먼저 납세자 유형을 알아야 합니다. 1세대 1 주택자의 경우 보유한 주택의 공시가격이 12억 원(2024년 기준)을 넘으면 종부세를 냅니다. 그 외의 경우, 종부세 부과 기준이 9억 원으로 훨씬 낮아지고 있습니다.

 

< 1세대 1 주택자 >

주민등록상 함께 거주하는 가족을 의미하는 세대 구성원 전원이 주택을 하나만 보유하고 있는 경우

부부가 한 주택을 공동으로 소유한 경우는 1세대 1 주택자로 인정받을 수 있습니다. 공동 소유의 경우, 아내와 남편에게 종부세 기본공제 금액 9억 원이 각각 적용됩니다. 주택 공시가격이 18억 원일 때 한 사람이 지분을 100% 가지고 있다면 종부세를 내야 하지만, 아내와 남편이 절반씩 소유하고 있다면 종부세를 내지 않습니다. 기본적으로 종부세의 세율은 과세표준에 따라 0.5%~2.7%로 나뉩니다. 주택을 3채 이상 보유한 경우엔 세율이 0.5%~5.0%로 높아집니다.

 

< 과세표준 산출법 >

부동산 공시가격 - 기본공제액(1세대 1 주택자는 12억, 그 외는 9억) x 공정시장가액비율(24년 기준 69%)

< 공시가격 >

세금을 부과하기 위해 나라에서 매기는 부동산 가격, 정부가 매년 책정하며 실거래와 다름

*2024년 기준, 공시가격은 실제 부동산 시세의 69% 수준

< 공정시장가액비율 >

2009년 정부가 종부세 부담을 완화하기 위해 도입한 제도로, 사실상 과세표준을 낮추는 역할. 2024년 현재 공정시장가액비율은 60%, 1세대 1 주택자에는 이보다 낮은 비율이 적용

*공시가격 기준 주택가격이 3억 원 이하면 43%, 6억 원 이하면 44%, 그 이상이면 45%가 적용

 

< 과세표준에 따른 종부세 세율 >

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
3억원 이하	0.5	3억원 이하	0.5
6억원 이하	0.7	6억원 이하	0.7
12억원 이하	1.0	12억원 이하	1.0
25억원 이하	1.3	25억원 이하	2.0
50억원 이하	1.5	50억원 이하	3.0
94억원 이하	2.0	94억원 이하	4.0
94억원 초과	2.7	94억원 초과	5.0

이렇게 과세표준을 계산했다면, 과세표준에 세율을 곱하면 세액을 알 수 있습니다. 이때 마지막으로, 여러 공제 혜택을 확인해야 하는데 특히 1세대 1 주택자의 경우, 연령이나 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1세대 1 주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 x 연령별(보유기간별) 공제율

① 연령별 공제율 : 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
② 보유기간별 공제율 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

종부세는 11월에 고지서를 받고, 12월에 납부해야 하는데 고지서를 받기 전에 종부세 감면 기준을 자세히 보고 해당하는 사항이 있는지 살펴봐야 합니다.

 

 

3. 1분이면 흐름이 보이는 종합부동산세의 역사

1) 부동산 가격 폭등을 겪던 2005년에 첫 등장

① 재산세가 있어 이미 부동산에 대해 세금이 부과되고 있긴 했지만 지방세의 일종이라 세액이 그리 크지 않아 효과가 미미
② 그래서 정부가 만든 국세가 바로 종합부동산세

2) 그러나 생각보다 미미했던 집값 안정 효과

① 집값에 비해 세금을 면제해 주는 공제 한도가 컸기 때문
② 당시에는 가족 명의를 활용해 종부세를 줄일 수 있었음

3) 2008년 종부세가 제 역할을 하도록 법 개정

① 종부세를 세대별 합산과세로 바꿔 가족 명의를 약용할 수 없도록 하고, 공제 한도 축소해 납부액을 늘림
② 그러나 2008년 헌법재판소는 종부세법의 일부 규정이 위헌이라 판결
③ 헌재는 세대별 합산 방식은 결혼 가정이 1인 가구에 비해 세금 계산 과정에서 불리하다는 점과 투기 목적이 아닌 부동산 보유자에 대한 세금 감면이 없다는 점도 지적
④ 결국 2008년 이후 종부세는 세율도 낮아지고, 공제 한도는 올라가며 부담이 크게 줄어듦
⑤ 2008년 금융위기로 경제가 흔들리면서 집값 상승이 멈추어 종부세에 대한 논의 줄어듦

 

 

4) 2018년 집값이 다시 급등하며 종부세 강화 조치

① 정부는 종부세 세율을 올리고 공정시장가액비율도 매년 올려 작년까지는 납부해야 할 종부세가 점점 증가

5) 2022년 종부세가 강화 흐름이 꺾이고 폐지 논의

① 정부가 공약으로 종부세 완화를 내걸고, 당선 후 기본 공제 금액이 높아지고, 공정시장가격비율도 60%로 완화, 다주택자에 대한 규제도 완화
② 올해 초 1세대 1 주택자의 종부세 부담 완화는 물론, 종부세 폐지까지 언급
③ 하지만 서울 집값이 다시 상승세를 보이자 종부세를 현행대로 유지하기로 결정
④ 게다가 최근 12.3 비상계엄 사태에 이어 탄핵 정국까지 펼쳐지면서 한동안 종부세에 대한 논의도 잠잠해질 전망

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